Indemnización por resolución anticipada en el arrendamiento de local

No procede la moderación judicial de la indemnización por resolución anticipada en el arrendamiento de local si no se ha pactado cláusula penal.

Aunque el título del artículo “indemnización por resolución anticipada en el arrendamiento de local” parece un poco complicado, la situación que contempla y a la que nos vamos a referir es bastante habitual y  motivo de litigios entre el arrendador y el arrendatario de local de negocio.

          El supuesto es el siguiente:

Contrato de arrendamiento de local de negocio en el que se pacta un tiempo de duración determinado (20 años de vigencia), si bien dicho plazo es postestativo para el arrendatario quien podrá desistir del contrato con un preaviso de 3 meses. No obstante la potestad resolutoria a favor del arrendatario, se establece expresamente que si dicha resolución se produjese antes del quinto año, el arrendatario vendrá obligado a abonar como indemnización por los daños y perjuicios, el importe de las rentas que faltaren por devengar hasta que se complete el indicado plazo de 5 años. A los 2 años del contrato el arrendatario no ve viabilidad del negocio montado en el local por la crisis económica y comunica al arrendador su voluntad de dar por resuelta la relación.

El arrendador, a su vez, disconforme con dicha decisión, requiere judicialmente el cumplimiento de la cláusula establecida (importe de la rentas que faltasen hasta los 5 años) como indemnización por resolución anticipada en el arrendamiento de local de negocio.

Antes de hacernos las preguntas que siguen, he de señalar que el arrendatario considera la cláusula indemnizatoria como una cláusula penal y pide en todo caso al Tribunal que en atención a lo dispuesto en el artículo 1.154 del Código Civil, se atempere o modere dicha indemnización. Artículo 1.154 C. Civil: “ El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor”.

          Las preguntas, que nos surgen a primera vista serían, serían dos:

¿El pago de las rentas que faltan por devengar hasta los 5 años es una cláusula penal?

¿Cabe una moderación judicial de la indemnización, en el supuesto de que sea aplicable la cláusula penal?

          Pasemos a contestar cada una de ellas:

1ª.- ¿Se trata de una cláusula penal?

La RESPUESTA es que NO.  Como argumento, hay que partir del hecho de que la libertad de pactos consagrada en el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha de servir como pauta y norma entre los contratantes, y por tanto, con pleno acogimiento al principio de autonomía de la voluntad. En el supuesto que como ejemplo estamos viendo, el arrendador y el arrendatario fijaron voluntariamente los efectos de la resolución anticipada del contrato, por lo tanto hay que cumplir lo pactado.

Dicho lo anterior, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo, NO sería UNA CLAUSULA PENALporque:

a)   La cláusula penal es aquella que se establece en una obligación cuyo incumplimiento se sanciona con ella. Requiere por tanto el incumplimiento de una obligación principal.

b)   En el ejemplo, se estableció la facultad potestativa al arrendatario de dar por resuelto el contrato, por lo tanto, como éste ha ejercido dicho derecho, no ha incumplido ninguna obligación.

2ª ¿Cabe la posibilidad de moderación por los Tribunales. Pueden rebajar la indemnización pactada?

Con todas las salvedades del caso, CONSIDERO que NO CABE MODERACIÓN de la indemnización por resolución anticipada en el arrendamiento de local. Al no considerar la cláusula como penal, por lo expresado anteriomente, no sería de aplicación lo dispuesto en el artículo 1154 Código Civil, con lo cual no tiene sentido la posible moderación por el Tribunal de la indemnización estipulada por las partes.

Además y a mayor abundamiento, la cláusula que se pactó en el ejemplo, se cumplió exactamente, que no fue otra cosa que la extinción de la relación contractual en el plazo de los primeros 5 años. Con lo cual, la moderación por incumplimiento (que no lo ha habido) parcial, no cabe.

En RESUMEN, no procede la moderación judicial de la indemnización por resolución anticipada en el arrendamiento de local si no se ha pactado en el contrato cláusula penal.