Indemnización por extinción del arrendamiento

La indemnización por extinción del arrendamiento de local de negocio requiere, salvo pacto en contra, una duración mínima del contrato de cinco años.

El artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94(vigente a partir del 1 de enero de 1995) establece que si no existe pacto en contra en el contrato, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización por extinción del arrendamiento de local de negocio, siempre y cuando se den una serie de requisitos:

1º.-  Que no se haya renunciado de forma expresa en el contrato al percibo de esta indemnización por parte del inquilino. Como sabéis elart. 1255 del Código Civil permite que las partes en el contrato puedan pactar lo que consideren pertinente siempre que no sea contrario a las leyes, a la moral ni al orden público. Es decir, si se ha pactado la renuncia del derecho a recibir esta indemnización, no cabrá luego su reclamación.

2º.-  Que la duración mínima del contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda (local de negocio) haya sido de al menos cinco años de forma ininterrumpida.

3º.-  Que la extinción del contrato de arrendamiento se haya producido por el transcurso del término convenido. No cabrá indemnización por extinción del arrendamiento si el arrendatario ha desistido voluntariamente del contrato aunque llevase en el mismo más de cinco años.

4º.-  Que en el local se haya ejercido una actividad comercial de venta al público tanto al por mayor como al por menor. Los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda cuyo objeto haya sido el alquiler de almacenes, oficinas, etc., quedan excluidos, al no desarrollarse en ellos actividad “comercial de venta al público”.

5º.-  Para tener derecho a cobrar la indemnización por extinción del arrendamiento, el citado art. 34 LAU exige que el arrendatario notifique al arrendador al menos con cuatro meses de antelación a la expiración,  su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más, abonando una renta de mercado. La renta de mercado será la que acuerden las partes, y en su defecto la que determine un árbitro.

Importe de la indemnización por extinción del arrendamiento

Si después de reunir todos los requisitos anteriores, el arrendador comunica su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el inquilino tendrá derecho a una indemnización cuyacuantía se determinará de la siguiente manera, según dos supuestos:

1º.-  El arrendatario se instala en otro local del mismo municipio y dentro de los seis meses siguientes se dedica a la misma actividad comercial que venia ejerciendo en el local de donde se ha marchado. En este caso la indemnización a la que tendrá derecho comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2º.-  El arrendatario en los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento no inicia actividad comercial alguna de venta al público, o  abriera otro negocio dentro de ese plazo dedicado a actividad comercial distinta. En estos dos casos y siempre que en el antiguo local,  el arrendador o un tercero en ese plazo de seis meses, comiencen a ejercer la misma actividad ( o una afín) a la que venía desarrollando el anterior inquilino, tendrá derecho éste a unaindemnización por extinción del arrendamiento de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

En definitiva, lo que la ley intentar compensar vía indemnización a favor del inquilino, es el aprovechamiento que el arrendador o un tercero puedan tener sobre la clientela que el antiguo arrendatario se había ganado durante el tiempo que estuvo ejerciendo su actividad comercial en ese lugar.

Consejos a favor del arrendador y del arrendatario:

Al arrendador lo que le interesará será pactar expresamente en el contrato de arrendamiento que el inquilino renuncia expresamente a la indemnización del artículo 34 de la LAU. De esta manera no tendrá que pagar cantidad alguna aunque se dieran todos los requisitos que hemos comentado.

Al arrendatario le interesará que aparezca reconocido el derecho a indemnización por extinción del arrendamiento y además para evitar futuros pleitos, que de manera detallada se designe el árbitro que determinará en caso de discordia la “renta de mercado” en caso de seguir con el arrendamiento y además que se fije de forma clara los sistemas de indemnización sobre todo los relacionados con la pérdida de clientela.