Procedimiento para reclamar la fianza

El procedimiento para reclamar la fianza arrendaticia es un asunto que viene siendo controvertido por la jurisprudencia.

Al finalizar el contrato de arrendamiento se ha de devolver la fianza del alquiler siempre que no se adeuden rentas u otras cantidades asimiladas (suministros de luz, agua, gastos de comunidad), o no se hayan producido daños en la finca imputables al arrendatario.

Si no se devuelve la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su art. 36.4 establece que dicha cantidad devengará el interés legal.

Llegados a este punto y cuando el propietario o arrendador no devuelve la fianza, se plantea cual es el adecuado procedimiento para reclamar la fianza. Y aquí nos encontramos con decisiones  distintas según los Juzgados o Tribunales que vayan a resolver este asunto, pues un sector considera que el procedimiento para reclamar la fianza será el juicio verbal, y otro opina que el correcto es el procedimiento ordinario. Asimismo hemos encontrado algunas sentencias que han admitido el juicio monitorio para reclamar la fianza; de este último procedimiento y su trascendencia,  hablaremos en otro artículo.

El problema radica en que la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)  artículo 249.6º establece que se decidirán por el procedimiento ordinario cualquiera que sea la cuantía que se reclame, los procedimientos que versen sobre cualquier asunto relativo a arrendamientos urbanos, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo del arrendamiento que se verán por el juicio verbal.

Como la devolución de la fianza del alquiler es un asunto que versa sobre arrendamientos urbanos, pero no está comprendido entre las excepciones que sí se verán por el  juicio verbal (reclamación de rentas, etc.) un sector doctrinal se acoge a que necesariamente y por disposición legal,  el procedimiento para reclamar la fianza será el PROCEDIMIENTO ORDINARIO.

En cambio, el otro sector considera que al haber terminado la relación arrendaticia, la devolución de la fianza sólo es una cuestión de reclamación de cantidad, por lo que si la cuantía de lo reclamado es inferior de 6.000 euros,  el JUICIVO VERBAL sería el más adecuado ya que es más rápido y menos costoso que el ordinario.

Por último, tal como hemos hecho mención en el artículo, se va abriendo con fuerte paso otro sector de la jurisprudencia que considera que el juicio monitorio también sería adecuado como procedimiento para reclamar la fianza.

La importancia de interponer el procedimiento correcto radica en que si el Juzgado tiene el criterio contrario al juicio que nosotros hemos escogido, puede declarar la inadecuación de procedimiento con la consecuencia de no entrar a resolver el asunto y obligarnos a tener que poner otro nuevo.

Veamos las dos posturas y sus razonamientos:

El procedimiento para reclamar la fianza será el juicio verbal:

La Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª) en sentencia 23 febrero 2011 resuelve ante la petición del abogado contrario de que se acuerde la inadecuación de procedimiento, lo siguiente: ” El recurrente, ajustándose en exceso a la letra del artículo 249.6 Ley Enjuiciamiento Civil, entiende que estamos en presencia de un asunto que se refiere a un arrendamiento urbano y que, por tanto, debió tramitarse por las normas del juicio ordinario. Este Magistrado entiende que, dada la resolución contractual  reconocida, el presente asunto sólo tangencialmente puede entenderse como una cuestión relativa a la materia arrendaticia, pues se trata simplemente de llevar a cabo uno de los efectos de la resolución contractual ya consumada, consistente en la devolución de la fianza, y dada la cuantía de la misma, no se considera justo ni acertado obligar a la arrendataria a acudir a un juicio más lento y costoso, como es el ordinario”.

El procedimiento para reclamar la fianza será el juicio ordinario:

La Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 5ª) de 29 diciembre 2011 : Se estima la excepción de inadecuación de procedimiento, al no ser el juicio verbal el adecuado, sino el procedimiento ordinario, por las siguientes razones:

La Ley de Enjuiciamiento Civil establece para la tramitación de acciones que versen sobre el arrendamiento de bienes rústicos o urbanos dos cauces; de una parte el juicio ordinario (art. 249.6º LEC) y, exclusivamente las reclamaciones sobre impago de renta o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, que se tramitarán por las normas del juicio verbal.

Una interpretación literal de la Ley implica que solamente el arrendador puede acudir al juicio verbal para reclamar la renta, debiendo sustanciarse cualquier otra cuestión como puede ser la devolución de la fianza por el procedimiento ORDINARIO.

Desde nuestro punto de vista,  siguiendo la literalidad del citado art. 249.6º LEC lo más aconsejable para evitar cualquier tipo de problema procesal sería que el procedimiento para reclamar la fianza siguiera los cauces del JUICIO ORDINARIO. No obstante si conocemos que el criterio de los Tribunales de nuestra ciudad es la permisibilidad de aceptar el juicio verbal podríamos igualmente utilizarlo siempre y cuando el importe de la fianza a devolver sea inferior a SEIS MIL EUROS (6.000 €).

Como hemos citado a lo largo del artículo, hemos comprado que recientemente algunos Juzgados vienen considerando procedente el JUICIO MONITORIO para reclamar el el importe de la fianza arrendaticia. Sin lugar a dudas, este procedimidento, sería el más idóneo, dada su inmediatez, eficacia y sumariedad. Además, como la mayoría de las veces la fianza es inferior a 2.000 euros, tampoco necesitaría la intervención de abogado ni procurador. Y en cuanto a las tasas judiciales, tampoco habría que pagarlas cuando se reclama cantidades inferiores a esa cantidad. De todas formas, escribiré un artículo especial sobre recientes sentencias que acogen este procedimiento para reclamar la fianza.