La fianza en el arrendamiento de local

El depósito de la fianza en el arrendamiento de local de negocio es obligatorio y será de dos mensualidades del importe de la renta pactada.

Cuando se habla de la fianza en el arrendamiento de local de negocio (y también en el de vivienda),  la mayoría de los arrendadores e inquilinos están en el error de considerar que en el contrato de alquiler no se puede pactar una cantidad superior a la indicada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que habla de dos mensualidades de la renta en los locales de negocio y de una en los de vivienda.

Con este artículo queremos aclarar algunas cuestiones básicas sobre la fianza en el arrendamiento de local de negocio, las que serán extensibles a la fianza de vivienda, con las diferencias propias entre un contrato y otro. Comencemos por el principio:

¿En qué consiste la fianza en un contrato de arrendamiento?

Uno de los significados del término fianza según el diccionario de la Real Academia de la Lengua, es “prenda que da el contratante en seguridad del buen cumplimiento de su obligación”. La anterior definición trasladada a los contratos (como el de arrendamiento del que hablamos) viene a decirnos que cuando se hable de fianza se está hablando del establecimiento de una garantía que busca asegurar el cumplimiento de una obligación.

Todos sabéis que cuando se alquila un local de negocio, la principal obligación que tiene elarrendatario es la de pagar la renta, las cantidades asimiladas a la renta que se hubiesen pactado (luz, agua, gas, comunidad de propietarios, IBI, etc.) y la devolución del local al finalizar el contrato en perfecto estado. Pues bien, para asegurase el dueño que se van a cumplir dichas obligaciones, se establece la prestación de una fianza que podrá ser en metálico, personal, real, etc.

¿Dónde está regulada la fianza en el arrendamiento de local?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 36.1 dispone en cuanto a la fianza lo siguiente: “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda“.

Como vemos por el texto del citado artículo existe una obligación de prestar una fianza en el arrendamiento de local (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) por importe de dos mensualidades de renta. ¿Pero puede ser superior la fianza que se le exija al arrendatario? Larespuesta es que SÍ y aquí se encuentra la gran confusión que tienen muchos arrendadores sobre este tema. La LAU, cuando establece que la fianza será de dos meses de renta, a lo que se está refiriendo es a la cantidad obligatoria, que como sabéis , hay que depositar en la Comunidad Autónoma donde radique la finca, no a otras garantías adicionales que puedan pactarse en el contrato de arrendamiento que están permitidas en virtud de la libertad de pactos que existe.

         Resumiendo lo dicho hasta ahora:

• Es obligatorio cuando se formaliza un contrato de arrendamiento de local de negocio, que el inquilino haga entrega en concepto de fianza de dos mensualidades de renta.
• Esta cantidad en concepto de fianza, deberá ser depositada por el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente (salvo Asturias y Navarra que no la exigen).
• Si no se procede al depósito de la fianza el arrendador estará sujeto a un estricto régimen de sanciones (PINCHA AQUÍ para conocer más sobre las sanciones en Andalucía, Madrid,Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia, etc.)
• Al margen de esta cantidad, el arrendador y el arrendatario pueden pactar otro tipo de garantías adicionales para el cumplimiento de las obligaciones del contrato (otras mensualidades de renta, fianza persona, aval bancario, etc).

¿Se puede renunciar  en el contrato a la fianza en el arrendamiento de local?

Considero que en el contrato se puede pactar que el inquilino no pagará fianza alguna en virtud de la libertad de pactos de los contratos. Ahora bien, si no se le exigiera al inquilino la fianza en el arrendamiento de local, el arrendador tiene la obligación de consignar el importe de dos mensualidades de renta en la Comunidad Autónoma, por lo que tendrá que pagarla de su bolsillo. El depósito de la fianza, perdón por la insistencia, es obligatorio si no quiere recibir fuertes sanciones económicas, además de que el inquilino podrá demandarlo si este incumplimiento le hubiese provocado perjuicios económicos.

Actualización de la fianza en el arrendamiento de local

La actualización viene recogida en el artículo 36.2 y 3 de la LAU. Dichos preceptos establecen que no se producirá la actualización de la fianza en los primeros tres años. Esto va dirigido a los contratos que se hayan formalizado después del 6 de junio de 2013. Para los contratos sujetos a la LAU 29/1994 anteriores a esta última modificación, el plazo era de cinco años. Durante estos primeros años (3 o 5) no se podrá actualizar la fianza sin que quepa pacto en contra. Transcurrido dicho plazo, cualquiera de las partes “podrá” exigir a la otra que se actualice.

           Veamos esto con un sencillo ejemplo:

“Contrato de arrendamiento de local que se firma el 8 de octubre de 2013 con una duración de 7 años entregando en concepto de fianza dos mensualidades de renta (900 euros x 2= 1.800 euros). Durante los 3 primeros años no se podrá actualizar la fianza. A partir de esa fecha si en el contrato se pactó que la fianza se actualizará a razón del IPC, el inquilino deberá entregar como fianza el aumento que durante esos 3 años haya sufrido el IPC. Esta cantidad entregada deberá ser depositada nuevamente por el arrendador en la Comunidad Autónoma.

Si en el contrato no se dijo nada sobre actualización de la fianza, también se actualizará pasados esos 3 años, conforme a lo que se hubiera pactado sobre la variación de la renta, debiendo igualmente depositarse en la Comunidad Autónoma.”