Exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento

El arrendador puede exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda, considerándose dicha entrega como garantía adicional.

Me han preguntado a veces, tanto arrendadores como arrendatarios,  si se puede exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda, de ahí que me haya parecido interesante escribir este artículo para explicar las dudas que surgen con este asunto.

Expliquemos algunas cuestiones básicas sobre la fianza en los arrendamientos:

1ª.-  El arrendatario constituye la fianza para garantizar el cumplimiento de sus propias obligaciones:

• Responde del cuidado y conservación.

• De la restitución de la posesión.

• Del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario.

2ª.-  La exigencia de la fianza viene impuesta con carácter obligatorio por la ley.

3ª.-  Deberá ser en metálico.

4ª.-  La exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato(art. 36.1 LAU).

5ª.-  Cuando se trate de viviendas la cuantía de la fianza es de una mensualidad de renta y dedos en arrendamientos de uso distinto (locales de negocio).

6ª.-  La fianza deberá depositarse en el órgano designado por la Comunidad Autónoma donde radique la vivienda. La Disposición Adicional Tercera de la LAU establece: ” Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.”

7ª.-  Durante los 3 primeros años ( apartir de la reforma de junio de 2013) la fianza no se actualizará. Pero cada vez que se prorrogue el contrato podrá exigirse que se actualice hasta completar una mensualidad de renta.

8ª.-  Debe devolverse al finalizar el contrato, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó. La devolución de la fianza deberá hacerse en el plazo de un mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble.

9ª.-  Una vez terminado el arriendo,  si no se hace efectiva la restitución de la fianza al inquilino, devengará el interés legal.

10ª.-  Por tanto, una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza).

¿Se puede exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda?

Volvamos a la pregunta que al principio hicimos. Hemos visto que la Ley establece que cuando se alquilen viviendas el importe de la fianza será de una mensualidad. El artículo 36.1 LAU dice literalmente: “  A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.”

Ahora bien, ello no supone un tope legal, sino que es el mínimo que “recibe” la Comunidad Autónoma; nada prohibe la exigencia de mayor suma como sistema adicional de garantía, de hecho el artículo 36.5 LAU permite que las partes puedan pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Os dejo una sentencia de la AP Guadalajara (Sección 1ª) de 4 julio de 2012 que declara la validez de la cláusula por la se exige mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento:“Ciertamente su cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda, pero ello no supone un tope legal, sino que es el mínimo; nada prohibe la exigencia de mayor suma como sistema adicional de garantía, como en el presente caso en que se pactó la entrega de dos mensualidades más de renta, y también se pactó el momento de su liquidación.”

CONCLUSION: El arrendador puede exigir mas de una mensualidad de fianza en el arrendamiento de vivienda, si bien la cantidad que tiene que depositar en la Comunidad Autónoma sólo una mensualidad.