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Implicaciones fiscales de la dación en pago: ¡Cuidado con Hacienda!

 

La dación en pago, de la que tanto se ha hablado estos últimos años, presenta unas repercusiones fiscales poco conocidas por la ciudadanía, en general, y por las propias personas que se han quedado sin hogar, en particular. Lo que nos lleva a preguntarnos: ¿Cuáles son esas repercusiones fiscales? ¿Benefician o perjudican al deudor? ¿Existe alguna novedad en la próxima reforma hipotecaria? Estas y otras preguntas trataremos de aclarar a continuación.

Ya señalamos en un artículo anterior al tratar las novedades de la ley de reforma hipotecaria, que entró en vigor el pasado 15 de mayo, que la dación en pago ni está ni se la espera, al menos con el carácter universal y retroactivo que pretendía la ILP – Iniciativa Legislativa Popular -, dado que se ha optado por otras figuras para la defensa del deudor hipotecario.
Pero lo evidente es que, según datos proporcionados por el propio Banco de España el pasado día 10 de Mayo, en el 2012 se entregaron de forma voluntaria por vía de ejecución hipotecaria 18.325 primeras viviendas de las cuales 14.110 se hicieron a través de la dación en pago. Y respecto a las viviendas no habituales, 1.716 casos fueron, también, por medio de ésta figura.
Es decir, de las entregas voluntarias realizadas en el ejercicio 2012, el 75,46% se hicieron a través de la dación en pago. Lo que hace que un total de 20.972 familias se encuentren con la problemática fiscal en éste ejercicio.
Por lo tanto, consideramos importante analizar detenidamente este supuesto.

Aspectos generales

Desde el punto de vista general, la dación de un inmueble en pago supone la transmisión onerosa de la propiedad del inmueble, y, por lo tanto, generan unas deudas tributarias al deudor hipotecario, lo que no suele ser tenido en cuenta y está causando más de un disgusto. Así el deudor tendrá que tener en cuenta los siguientes apartados:

Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU -

Vulgarmente conocido como “impuesto de plusvalía”, está obligado a él el deudor hipotecario, si el inmueble lo adquirió más de un año antes de producirse la dación en pago.
Al considerarse la dación en pago como una transmisión patrimonial onerosa, el obligado al pago es el transmitente del inmueble, es decir, el deudor hipotecario.
La base del impuesto dependerá del valor catastral que tenga el inmueble en el momento de realizarse la dación en pago y de los años que hayan transcurrido desde que el inmueble fue adquirido y el momento en que se efectúa la misma. Será, por tanto, un valor objetivo para cuya determinación no se tendrá en cuenta que realmente el valor de la vivienda en el mercado ha disminuido considerablemente.
El tipo de gravamen aplicable será el que haya aprobado el municipio en el que radique el inmueble, que no podrá superar el 30%.
En resumen, el particular pierde su vivienda porque no puede devolver el préstamo recibido para su adquisición y, por ello, debe pagar un impuesto al municipio.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

El adjudicante del inmueble muy probablemente deberá incluir en su declaración del IRPF una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor que se atribuya al inmueble a efectos de la dación en pago, es decir, por el valor con el que lo adquiera la entidad financiera adjudicataria, y el precio por el que en su día lo adquirió el deudor. Y, aunque parezca una incongruencia, veremos que es así según el caso práctico que abordaremos seguidamente.

Solución legal

La nueva Ley de 15 de mayo, no modifica sustancialmente éste tema, remitiéndose al Real Decreto Ley de 9 de marzo de 2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
De tal modo que:

• Respecto al Impuesto Municipal, dispone que el obligado al pago, en calidad de sustituto del contribuyente, será la entidad que adquiera el inmueble.
• Respecto del IRPF, estará exenta la ganancia que se pudiera generar con ocasión de la dación en pago de la vivienda.

Pero hay que señalar que, de éstas medidas no se beneficia cualquier deudor sino que, para ello, es necesario que concurran los supuestos regulados por el Real Decreto Ley:

• Que se encuentre en el umbral de exclusión estipulado en la misma norma. Es decir, es preciso que:
  
  • Todos los miembros de la unidad familiar, y los posibles avalistas en su caso, carezcan de rentas del trabajo o de actividades económicas.
  • La cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos netos de la unidad familiar, y de los posibles avalistas en su caso.
  • La unidad familiar carezca de otros bienes y derechos suficientes para hacer frente a la deuda.
  • La vivienda sea la única del deudor y el préstamo fuese concedido para su adquisición.
• Y, además, ha de tratarse de una hipoteca constituida en garantía de préstamo concedido para la compraventa de una vivienda cuyo precio de adquisición no hubiese excedido determinada cantidad, variable en función del número de habitantes del municipio.

Sólo cuando concurran estos requisitos se producirá la exención.

Caso práctico

Tomando como base un extenso trabajo realizado por el profesor de la Universidad de Almería, Miguel Angel Luque Mateo, podemos resumir lo expuesto en el siguiente caso:
Supongamos una vivienda comprada hace seis años en una capital media española entre 100.000 y 500.000 habitantes – Málaga, Valladolid, Oviedo, etc.- por 182.000 euros, con un valor catastral del suelo de 58.514 euros.

• Le supondría al propietario ejecutado la obligación de pagar 2.211 euros en concepto de Impuesto municipal.
• Además, suponiendo que el préstamo hipotecario concedido por el banco que acepta la dación en pago hubiera sido del 100% del precio (182.000 euros) y que ya se hubieran amortizado 32.000 euros, no será inusual que, en el documento que formaliza la citada entrega de la vivienda, se la valore en 212.000 €, porque esa es la cantidad de deuda contabilizada por el banco y no los 150.000 que teóricamente quedaban por pagar, ya que las escrituras públicas que documentan los préstamos hipotecarios incluyen una cláusula que indica que, en caso de incumplimiento, el deudor tendrá que abonar otros conceptos, además del capital, como intereses moratorios, intereses remuneratorios, costas, etc.

Por lo tanto, para Hacienda, en este caso, se habrá producido una ganancia patrimonial de 30.000 euros (212.000 euros de valor de transmisión menos 182.000 euros de valor de adquisición).
Ello significará una cuota adicional en su declaración de la renta de unos 7.200 euros, que sumados a los 2.211 euros del impuesto municipal, casi le supondrá la obligación de pagar tributos por importe de 10.000 euros.
Y hasta aquí un breve resumen del apartado técnico,