lunes, 28 de abril de 2014

La herencia entre hermanos cuando no hay testamento

En la herencias entre hermanos, al no ser considerados éstos herederos forzosos, el fallecido  puede dejar sus bienes a otras personas.

la herencia de un hermano fallecido
Se nos ha planteado la consulta acerca de la herencia de un hermano fallecido, en estado de soltero, sin hijos o descendientes y que sus padres también se encuentran fallecidos, por lo que damos la respuesta, resaltando además la posibilidad de que estos hermanos puedan ser de doble vículo ( padre y madre) o de sólo uno ( padre o madre).
En estos casos lo primero que hay que decir es que habrá que ver si existe o no testamento, ya que los hermanos del difunto no se consideran herederos forzosos, por lo que si existiere testamento y en este se hubiesen designado a terceras personas como herederos (aunque no tengan ningún vínculo familiar) los hermanos del difunto no tendrán derecho alguno sobre la herencia de su hermano.
Por tanto, lo que habrá que saber es si el hermano hizo testamento en vida. Para ello habrá de solicitarse un certificado de actos de última voluntad. Este Certificado se puede pedir en las Gerencias Territoriales del Ministerio de Justicia de su ciudad o en el Registro Civil.
La solicitud del certificado no se puede solicitar hasta que haya transcurrido el plazo de 15 días desde el fallecimiento.
Una vez  obtengamos el certificado de actos de última voluntad, sabremos si el fallecido había otorgado testamento. En caso positivo cualquiera de los hermanos con su identificación deberá acudir a la Notaria donde se hizo el testamento y solicitar una copia del mismo donde figurarán los herederos designados por el testador así como si el hermano fallecido dispuso en concreto sobre algún bien a favor de alguien.
En el supuesto de que el certificado de últimas voluntades sea negativo, es decir que no existe testamento, la ley establece que serán herederos los hermanos del difunto, en caso de que este no tenga hijos o descendientes, ni padres ni cónyuge.
Es decir, la ley dice que serán los hermanos e hijos de hermanos (sobrinos)  los que suceden con preferencia a los demás familiares colaterales.
Como partimos del hecho de que no existe testamento, tendremos que tramitar ante el Juzgado un procedimiento de declaración de herederos, también llamado “ab intestato”, que significa que no existe testamento.  En dicho procedimiento deberá solicitarse que el Juzgado declare herederos a los hermanos o sobrinos del difunto, para lo que habrá de acompañarse como documentos, el certificado de actos de última voluntad (negativo de la existencia de testamento), certificación literal de la defunción, certificados de nacimiento de los hermanos (o sobrinos), certificado de matrimonio de los padres, certificado de defunción de los padres, etcétera. En definitiva, hay que acreditarle al Juzgado la relación de parentesco con el difunto (que somos hermanos o sobrinos) así como que han fallecido los padres.
El Código Civil dispone que si no existieran más que hermanos de doble vínculo (hijos de un mismo padre y madre), todos los hermanos heredarán por partes iguales. Ejemplo: Si el fallecido tenía tres hermanos, que eran hermanos de un mismo padre padre y madre, los tres heredarán a su hermano muerto por partes iguales, un tercio cada uno de la herencia.
En el supuesto de que los hermanos de doble vínculo que vivieren, concurrieran con sobrinos, esto es, hijos de hermanos de doble vínculo que hubiesen fallecido con anterioridad,  los primeros heredarán por cabezas y los segundos por estirpes. Esto significa en un ejemplo que si el fallecido tenía dos hermanos vivos y cuatro sobrinos de un tercer hermano que había fallecido antes, a cada uno de los hermanos vivos le corresponde 1/3 de herencia, mientras que los sobrinos se repartirán el otro tercio de la herencia restante (el que le correspondía a su padre fallecido, hermano del que vamos a heredar), perteneciéndole  a cada uno de los sobrinos, en el ejemplo que hemos puesto, una cuarta parte del tercio de la herencia.
Si concurrieren hermanos de padre y madre con medio hermanos, es decir hermanos solo de padre o de madre, aquéllos tomarán doble porción que éstos en la herencia. Con un ejemplo lo vamos a ver mejor: Matrimonio que tiene 3 hijos. Posteriormente se divorcian y el marido contrae nuevo matrimonio con otra señora y tiene un hijo. Los cuatro hijos son hermanos, los 3 primeros son hermanos de doble vínculo y el 4º hermano lo es respecto de aquellos de un solo vínculo. Si falleciese cualquiera de los 3 primeros hermanos (sin descendientes, ascendientes o cónyuge) sus 2 hermanos de doble vínculo tendrán derecho a una porción doble respecto del hermano de un solo vínculo.
Por último decir que, en el caso de no existir sino medio hermanos, unos por parte de padre y otros por la de la madre, heredarán todos por partes iguales, sin ninguna distinción de bienes.
Ante cualquier consulta en esta materia, no dude en ponerse en contacto con sus abogados de Granada o de su provincia.Igualmente le invitamos a que lea nuestra entrada sobre sucesiones, enla que de una manera sencilla, situamos la cuestión de las sucesiones

Herencia del suegro

Herencia del suegro

Herencia del suegro
Herencia del suegroHerencia del suegro
¿Tiene derechos el cónyuge sin hijos en la herencia del suegro?
La respuesta depende de varias cosas, distinguimos:
Lo primero que hay que ver es el ORDEN DE FALLECIMIENTOS:

1.- Muere primero el suegro y luego el  marido/esposa

a) Si aceptó la herencia de su padre, la viuda adquiere los bienes porque estos han pasado a formar parte del patrimonio del que era su marido, por aplicación de los arts 657 y siguientes del Código Civil.
b) Si la rechazo, la viuda no adquiere nada, porque los bienes nunca han pasado a formar parte del patrimonio del marido
c) Sin murió sin aceptar ni repudiar, la viuda adquiere el derecho de aceptar o repudiar la herencia del suegro. Ello porque el derecho de aceptar o repudiar la herencia del suegro se considera un derecho independiente, llamado ius transmisionis, regulado por el art 1006 del CC que integra la herencia de su marido.

2.-Muere primero el marido/esposa y luego el suegro.

En este caso la viuda/o sin hijos no adquiere nada porque el derecho de su difunto marido/ esposa se extinguió con su muerte.
Ahora bien:
a) Si el suegro falleció con testamento y en ese testamento se designa heredero a la nuera o al yerno, tendrá los derechos que se le hayan atribuido en testamento.
b) Si el suegro falleció sin testamento, no tiene derecho a nada porque el yerno/nuera no son llamados a la sucesión intestada la cual se atribuye por aplicación del los arts 930 y siguientes del Código Civil a:
1º Los descendientes
2º Los ascendientes: Heredan en defecto de los hijos y descendientes del difunto.
3º El cónyuge: Hereda a falta de descendientes y de ascendientes y antes que los familiares colaterales (hermanos y sobrinos)
4º Los colaterales: Si sólo concurren hermanos, éstos heredarán por partes iguales; si participan en la herencia hermanos y sobrinos, los sobrinos repartirán entre sí la porción de la herencia que le hubiese correspondido al hermano fallecido (hermano del testador fallecido y padre / madre de los sobrinos que heredan en su representación)
5º Los demás parientes hasta el cuarto grado (primos) heredarán en defecto de todos los anteriores.
6º El Estado

la legitima

LA LEGITIMA

La legítima es un concepto que se unas en las sucesiones para denominar la porción de bienes que reserva la ley para los herederos forzosos, por lo que el  testador no puede disponer de ellas, salvo que los hubiera desheredado. Recordemos que muerta una persona, sus herederos forzosos serán:
La legítima  1.-  Los hijos y descendientes.
  2.-  Cuando no haya hijos, los padres del fallecido.
  3.-   El viudo o viuda.
El conjunto de bienes que quedan al fallecimiento de una persona se divide por ley en tres tercios, que son: el tercio de legítima, el tercio de mejora y el tercio de libre disposición.
¿Qué pasa si el fallecido le deja menos a uno de sus herederos forzosos menos de la legítima que le corresponda?
El heredero forzoso a quien el testador haya dejado por cualquier título menos de la legítima que le corresponda, podrá pedir el complemento de la misma, mediante un procedimiento judicial.
Las disposiciones testamentarias que mengüen la legítima de los herederos forzosos se reducirán, a petición de éstos, en lo que fueren inoficiosas o excesivas.

¿Cómo se  fija el valor de la legítima?

Para fijar la legítima se atenderá al valor de los bienes que quedaren a la muerte del testador, con deducción de las deudas y cargas, sin comprender entre ellas las impuestas en el testamento.
Al valor líquido de los bienes hereditarios se agregará el de las donaciones colacionables.
Las donaciones hechas a los hijos, que no tengan el concepto de mejoras, se imputarán en su legítima.
Las donaciones hechas a extraños se imputarán a la parte libre de que el testador hubiese podido disponer por su última voluntad.
En cuanto fueren inoficiosas o excedieren de la cuota disponible, se reducirán según una serie de reglas que vienen en el Código Civil.

La legítima de los hijos:

Constituye la legítima de los hijos, las dos terceras partes del haber hereditario. Es decir, a los hijos como herederos forzosos, la ley les reserva 2/3 de todos los bienes de su padre o madre fallecida.
¿Todos los hijos obligatoriamente participarían de los 2/3 de legítima?
La respuesta es no, ya que el padre o madre fallecidos, podrán disponer en testamento que de los 2/3 de la legitima de los hijos, 1/3 sirva para mejorar a uno o varios de sus hijos. Por tanto, obligatoriamente 1/3 de la herencia será para todos los hijos, y otro tercio (1/3) puede que servir para mejorar a los hijos. Si no se dijera nada, todos los hijos participaran de los 2/3 de la legitima.
¿Si hay hijos y estos por ley reciben 2/3, que pasa con el otro tercio?
La tercera parte restante será de libre disposición, pudiendo el testador dejársela a quien el quiera, sea familiar o no.
¿Si el testador no ha dicho nada del tercio de libre disposición qué pasaría?
Si el testador no ha dicho nada en su testamento, ni tampoco ha mejorado a ninguno de sus hijos, toda la herencia será por partes iguales para sus hijos
¿Si hay hijos, los padres del difunto heredan?
Por ley no, ya que al ser los hijos del muerto los herederos forzosos en primer lugar, heredaran con carácter previo.

La legítima de los padres:

Si no hubiese hijos, hemos dicho que en segundo lugar se consideran herederos forzosos, los padres del fallecido. La legitima de los padres, es decir, la parte que la ley les reserva con carácter obligatorio, será la mitad (1/2) del caudal hereditario.  Con la otra mitad, el testador puede dejarla a quién quiera. Si no dijera nada, heredarán los padres todo el caudal hereditario.
Si el fallecido estuviese casado, los padres concurren con el cónyuge viudo, y la legítima en este caso sólo será de 1/3 de la herencia.
La legítima de los padres, se divide entre ambos por igual; si uno de ellos ha fallecido, heredará la legítima el que esté vivo.
Si el testador no tiene padre ni madre pero sí abuelos, tanto paternos como maternos, la legítima se dividirá entre ambas familias a partes iguales.
Si los ascendientes fuesen de grado diferente, heredará todo el más próximo (por ejemplo, si concurren a la herencia el abuelo y el bisabuelo, heredará el abuelo, con independencia de que sea materno o paterno)

La legítima del cónyuge viudo:

Si cuando se produce el fallecimiento no se encuentra separado o lo estuviese por culpa del fallecido, la legítima del viudo consistirá en:
La legítima- Si hay hijos y descendientes comunes: la legítima del viudo será el usufructo del tercio de mejora.
- Si no hay descendientes pero viven sus ascendientes: El usufructo de la mitad de la herencia.
- Si concurre con hijos del fallecido no comunes y concebidos durante el matrimonio: El usufructo de la mitad de la herencia.
- Si no existen descendientes ni ascendientes: El usufructo de los dos tercios de la herencia. Sin embargo, en estos supuestos los herederos pueden optar por satisfacer al cónyuge viudo su parte de usufructo siguiendo otro método: asignándole una renta vitalicia, un determinado importe o atribuyéndole en propiedad determinados bienes.

La tributación de la dación en pago de la vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas y en la Plusvalía Municipal.

La tributación de la dación en pago de la vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas y en la Plusvalía Municipal.

la tributación de la dación en pago de la vivienda habitual
Desafortunadamente y debido a la difícil situación que atraviesa nuestro país, en los últimos años se ha provocado que la dación en pago sea prácticamente la única alternativa viable, siempre que la entidad bancaria la acepte, para que tanto los particulares como las empresas que no pueden hacer frente a las correspondientes hipotecas que en su momento firmaron con las entidades bancarias, puedan cancelar sus deudas mediante la entrega al acreedor, casi siempre entidad bancaria, del bien hipotecado. Sin embargo, la solución para el deudor no es tan sencilla como parece, pues se deben tener en cuenta que esta operación conlleva unos impuestos a los que deberá hacer frente el deudor. En esta entrada trataremos de ver cual es la tributación de la dación en pago de la vivienda habitual, su exención o no en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en la Plusvalía Municipal.
En cuanto a la tributación de la dación en pago de la vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), se declara exenta del IRPF la ganancia patrimonial que se pueda generar en los deudores de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria, siempre que se encuentren situados en el umbral de exclusión, con ocasión de la dación en pago de su vivienda.
Esta exención, como ya hemos puesto de manifiesto, se concede sólo a los deudores situados en el denominado umbral de exclusión, esto es, a aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, en los cuales concurran todas las circunstancias siguientes:
  1. Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda.
  2. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por 100 de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familia.
  3. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
  4. Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
  5. Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en los número 2) y 3).
  6.  En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias 1), 2) y 3) anteriores.
Si bien la dación en pago de la vivienda habitual constituye una medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria, ésta la pueden solicitar aquellos deudores de contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria vigentes a 11 de marzo de 2012, que se encuentren situados en el umbral de exclusión, y para los que la reestructuración de la deuda hipotecaria y las medidas complementarias, en su caso, no resulten viables. Dado el caso y una vez solicitada por el deudor la dación en pago, la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.
Además el deudor hipotecado, si así lo solicita en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por 100 del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por 100.
Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.
La tributación de la dación en pago de la vivienda habitual, para los deudores que no se encuentren situados en el umbral de exclusión, será diferente, pues en estos casos en que el contribuyente no este incluido en el umbral de exclusión y por tanto, NO le resulta aplicable la exención, y si la entrega de su vivienda en pago de la deuda hipotecaria ante la imposibilidad de afrontar el pago, le suponga la obtención de una ganancia o pérdida, estará sujeta al Impuesto y la tributación vendrá determinada por la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda y el valor total de la deuda pendiente que se cancela.Dicha ganancia o pérdida se deberá integrar en la base imponible del ahorro, al derivarse de la transmisión de un inmueble por el contribuyente, lo que puede resultar un importante cantidad a ingresar en la Hacienda Pública.
En cuanto a la tributación de la dación en pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNUP), comúnmente conocida como Plusvalía Municipal, comenzaremos recordando que es la Plusvalía Municipal, pues bien, este Impuesto, grava la obtención del incremento del valor de un terreno urbano desde su adquisición hasta el momento de su transmisión, impuesto que viene establecido por los Ayuntamientos, quienes se encargan íntegramente de su gestión. El sujeto pasivo de la Plusvalía, en los casos de transmisión a título gratuito (regalo o donación), será el adquirente del terreno, o en cuyo favor se transmita el derecho real, en el caso de que la transmisión se realizara a título oneroso, es decir, a cambio de dinero u otra cosa, el sujeto pasivo será el transmitente del terreno o la persona que constituye o transmite el derecho real.
No obstante, y tras la aprobación del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, se establece que aquellas personas que se puedan acoger a este decreto, es decir, aquellas personas que se encuentre incluidos en el umbral de exclusión, no deben pagar la plusvalía, sino que ésta deberá ser asumida por la entidad financiera, siendo por tanto, en estos supuestos la entidad bancaria el sujeto pasivo de la plusvalía municipal.
En este enlace, podréis obtener los modelos de autoliquidación de la Plusvalía Municipal del Ayuntamiento de Granada, para el caso de transmisión de inmuebles de la provincia de Granada.

Documentación necesaria para los deudores hipotecarios

Documentación necesaria para los deudores hipotecarios

Documentación necesaria para los deudores hipotecarios
En anteriores entradas os hemos hablado de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios y el Real Decreto Ley 6/12 de 9 de marzo que se ha visto modificado por la anterior. Pues bien, ¿como pueden los deudores hipotecarios aprovecharse de esas medidas?, ¿que documentación es necesaria para los deudores hipotecarios?
Pues bien, para poder optar por las medidas de protección que prevé la Ley, lo primero que debemos hacer es buscar un buen asesoramiento jurídico antes de iniciar las conversaciones con la entidad financiera. Así se ha proponer a ésta la adopción de las medidas pertinentes que prevé la Ley y contribuyan a aliviar a los deudores hipotecarios de su delicada situación.
Hecho esto es preciso aportar  a la entidad bancaria una serie de documentación, reiteramos que aconsejamos sea siempre con el debido asesoramiento jurídico, para que desde allí se evalúe la posibilidad de que se apliquen o no al solitante las medidas de que se trate.

¿Qué documentación hay que presentar?

a) Para acreditar la percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:
1.ºCertificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.
2.ºÚltimas tres nóminas percibidas.
3.ºCertificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
4.ºCertificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
5.ºEn caso de trabajador por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.
b) Para acreditar el número de personas que habitan la vivienda:
1.ºLibro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
2.ºCertificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
3.ºDeclaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
c) Para acreditar que no se tienen mas bienes
1.ºCertificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
2.ºEscrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.
d) Finalmente se ha de aportar la Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas. Modelo declaración responsable

Deudas con la comunidad de propietarios

El impago de las cuotas por gastos comunes  y derramas aprobadas por la Junta de Propietarios pueden ser reclamadas judicialmente.

procedimiento judicial monitorio
El propietario del inmueble está obligado al pago de las cuotas y las derramas correspondientes dentro del tiempo y en la forma que haya sido determinada por la Junta de Propietarios.
Cuando los propietarios no abonan los recibos de gastos comunes de la propiedad, el Presidente o el Administrador, si así lo acuerda previamente  la Junta de Propietarios, pueden reclamar la deuda judicialmente presentado una demanda ante los Juzgados de Primera Instancia de la localidad donde se halle la finca o el del domicilio del demandando, a elección de la Comunidad.
La utilización de este procedimiento requiere la previa certificación por el Secretario de la Comunidad del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda. Esta certificación deberá llevar el visto bueno del Presidente, siempre que tal acuerdo haya sido debidamente notificado a los propietarios afectados.
El procedimiento a seguir en la mayoría de las reclamaciones el juicio monitorio. Presentada la demanda y admitida a tramite, el Juez requerirá al demandado para que, en el plazo de 20 días, pague a la Comunidad demandante, acreditándolo ante el tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, total o parcialmente, la cantidad que se le reclama.
Si el demandado no comparece ante el tribunal o no se opone a la demanda, el juez ordenará la ejecución de los bienes del demandado, pudiendo ser embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada más los intereses, costas judiciales y gastos notariales causados a la Comunidad.
Incluso aunque el propietario demandado presente un escrito de oposición a la demanda ante el Juzgado, la Comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
Una vez terminado el juicio, el Juez impone las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus alegaciones.
La condena en costas incluirá los honorarios del abogado y del procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado los servicios de estos profesionales en la demanda o la contestación.

Siempre es conveniente el consejo de un abogado quien, a la vista de las singularidades que presenta cada caso, le informe sobre la conveniencia de iniciar las correspondientes acciones legales.

Deudas con la Comunidad al vender el piso o local

Si existen deudas con la Comunidad al vender el piso o local, el nuevo propietario responderá de ellas con el propio inmueble.

Deudas con la Comunidad al vender el piso o localCon la reforma operada en la Ley de propiedad Horizontal (LPH)  en JUNIO de 2013, se ha introducido un cambio que afecta a las ventas de pisos o locales cuando previamente el vendedor tiene deudas con la Comunidad de Propietarios por impago de los gastos generales.
Esta modificación es la siguiente: El que compre o adquiera  una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad para el sostenimiento de los gastos generales que adeudasen los anteriores propietarios hasta el límite de los que resulten imputables a la PARTE VENCIDA DE LA ANUALIDAD en la cual tenga lugar la adquisición y  A LOS TRES AÑOS NATURALES ANTERIORES, quedando el piso o local legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Veamos un EJEMPLO para explicar lo que nos quiere decir la Ley:
  • 1.-  El propietario de un local que pertenece a una Comunidad de Propietarios, tiene deudas con la Comunidad por impago de las cuotas de gastos generales desde Noviembre de 2011 hasta la actualidad.
  • 2.-  La venta del local se efectúa el 10 de Septiembre de 2013.
  • 3.-  El local que acaba de comprar el nuevo dueño queda afecto al pago de las deudas con la Comunidad de la anualidad corriente ( enero a septiembre de 2013) y hasta tres años antes (201, 2011 y 2012), por lo que el local está afecto al total pago de la deuda que debía el anterio dueño, puesto que se adeudaban gastos desde Noviembre de 2011.
  • 4.-  Si el nuevo dueño no paga toda la deuda del local, la Comunidad de propietarios puede ejecutarla contra el local.
ES MUY IMPORTANTE que cuando se vaya a comprar un piso o local, se solicite un certificado a la Comunidad de propietarios donde se indique que el inmueble que se va a adquirir no está afecto al pago de deuda alguna con la citada Comunidad. Este documento que es obligatorio presentarlo en la Notaría cuando se va a realizar la compraventa, es necesario para que el piso o local no quede afecto al pago de deudas anteriores.
         Exponemos a continuación una SENTENCIA sobre la existencia de deudas con la Comunidad al vender el piso o local, para que veáis cual es el criterio de nuestros Juzgados en este tema:
Sentencia de 3.4.2012 de la AP Alicante (Sección 5ª): ” Conforme el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal apartado e) los propietarios tienen la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. (OJO: Con la REFORMA DE ESTE ARTÍCULO EN 2013 SE AMPLIA A TRES AÑOS). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
El hecho de que no se aporte certificación sobre el estado de deudas con la comunidad no le impone la obligación del pago total de la deuda, ya que acreditada la fecha de la transmisión únicamente, como argumenta la sentencia, procede la condena de las cuotas del año anterior a su adquisición, cuotas que están acreditadas por el certificado del administrador de la Comunidad.”
Para que veáis como ha quedado la Ley de Propiedad Horizontal tras la reforma operada en Junio de 2013 en este asunto de la existencia de deudas con la Comunidad al vender el piso o local, os copio literalmente el artículo que se refiere a este tema:

     El artículo 9, apartado e) de la LPH, (tras la reforma):

“SON OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO:
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento CERTIFICACIÓN sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.”

Como combatir la sinusitis con remedios naturales

La sinusitis es una inflamación en las membranas que cubren los huesos de los senos paranasales. Generalmente se la suele confundir con un resfriado o un cuadro gripal.
sinusitis
Hay dos tipos de sinusitis: aguda y crónica, se desatan generalmente por los cambios de clima, la presencia de polvo  o tierra, un ambiente seco y caliente, así también por la carencia de nutrientes que bajan las defensas del organismo.
Entre algunos remedios se pueden realizar infusiones, se puede verter  dos cucharadas de agua en un recipiente, se le agrega tres gotas de aceite de oliva y tres de aceite esencial de lavanda, se lo pone al fuego a que hierva y se lo deja reposar hasta que se enfríe. La mezcla obtenida se aplica de a dos o tres gotas en cada fosa nasal, durante dos o tres veces al día.
También ayuda a reducir el malestar las inhalaciones de vapor de agua cada hora por cinco minutos. Y para un mejor resultado, se pueden hacer las vaporizaciones con una infusión de verbena o tomillo.
La zanahoria cruda o el jugo de esta misma refuerzan las defensas de las mucosas ya que cuenta con un alto contenido en Betacaroteno. Y las compresas de verbena aplicadas sobre los senos paranasales permiten descongestionar las vías respiratorias superiores.
Es importante eliminar de la dieta los alimentos alergénicos, como lácteos, trigo o alimentos con gluten, y se debe potenciar el consumo de alimentos ricos en vitamina C y bioflavonoides como las frutas, verduras crudas y germinadas para fortalecer el sistema inmune.
Se debe aumentar el consumo de alimentos ricos en betacaroteno, tal como la zanahoria y la calabaza, ya que colaboran con el correcto mantenimiento de las mucosas y del sistema inmune.
Hay que potenciar el consumo de alimentos picantes, nabos, rabanitos, chile, jengibre, cebolla, ajo, wasabi, pimienta de cayena, y pimienta negra, ya que tienden a descongestionar los senos nasales y tienen propiedades antimicrobianas.
Es importante consultar a un especialista sobre cualquier tratamiento natural que quiera realizarse para eliminar los dolores de la sinusitis.

Qué es la Arteriosclerosis

Todos escuchamos esta rara palabra, pero algunos no sabemos qué es exactamente. Quienes están interesados en su salud, en la salud de sus familiares o simplemente son curiosos con respecto a temas médicos generales, probablemente encuentren útil la siguiente información.
arteriosclerosis
La Arterioesclerosis es un término utilizado en medicina práctica para denominar al “endurecimiento” de las arterias. Afecta tato a arterias de pequeño como de gran tamaño, sin hacer discriminación. Generalmente, las arterias se empequeñecen, haciendo imposible el flujo sanguíneo.
Qué es la Arteriosclerosis?

Como señalamos en el párrafo anterior, la Arteriosclerosis es, dicho de forma coloquial y fácil de comprender, la pérdida de elasticidad de las arterias que conducen nuestro flujo sanguíneo. La palabra se compone de dos conceptos, de proveniencia griega:

Arterio = Arteria
Sclerosis = Endurecimiento, rigidez

Actualmente, la Arteriosclerosis representa un verdadero peligro sanitario para personas de toda edad, aunque con gran predominencia en personas mayores a los 60 años de edad.

Cuáles son las causas de la Arteriosclerosis?

Las causas de la Arteriosclerosis son relativamente variables, aunque destacamos algunos:

1. Abuso de alimentos animales (grasa de origen animal)
2. Estrés
3. Tabaquismo
4. Obesidad
5. Sedentarismo
6. Hipertensión
7. Diabetes
8. Colesterol

Por tratarse de una enfermedad con síntomas que, muchas veces, pasan desapercibidos en algunas personas, la Arteriosclerosis es una enfermedad de gran peligro, siendo una de las principales causas, a su vez, de infartos, trombosis, angina de pecho y demás complicaciones cardiovasculares.

Cuáles son los síntomas de la Arteriosclerosis?

1. Entumecimiento en piernas y pies
2. Frío en miembros inferiores
3. Dolores agudos de pecho
4. Calambres
5. Problemas de memoria
6. Alta presión arterial
7. Problemas hepáticos
8. Confusión

Cabe aclarar que los síntomas dependerán de cuáles son las arterias involucradas que impiden el buen flujo sanguíneo a los tejidos.

Prevenir la arteriosclerosis de forma natural

La arteriosclerosis es un trastorno caracterizado por un endurecimiento de las arterias debido a que se acumulan depósitos de grasa y calcio que provocan un estrechamiento de las mismas. De esta forma, a la sangre le cuesta más fluir por las arterias.
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Varios son los alimentos y consejos prácticos que ayudan en la prevención de esta enfermedad.
Más ajos
Dos dientes de ajo crudo cada día reducen los niveles de colesterol en un 10% y regulan la tensión alta. Este vegetal también ensancha los vasos sanguíneos y arterias, por lo que así se reduce el riesgo de padecer un coágulo que frene la circulación.
Menos sal
Mayores niveles de sal aumentan la tensión arterial y la arteriosclerosis. Opta por el limón u otras especias para aliñar tus platos y acostúmbrate a cocinar con menos sal y evita las conservas siempre que puedas, así como salsas saladas o picantes.
Deporte
No sólo ayudará a mantener un peso ideal, sino que también baja el colesterol y mejora la oxigenación de los tejidos del organismo. Puede ser suficiente con caminar a buen paso una hora 5 días a la semana.
Zumo de naranja
Su alto contenido en pectina es la que nos ayudará a bajar el colesterol no saludable. Pero es que, además, mejora la fortaleza de las paredes capilares, así como el riego sanguíneo. Altamente recomendable para fumadores, los cuales tienen gran riesgo de padecer arteriosclerosis.
Fuera sobrepeso
La hipertensión se debe en muchos casos a un sobrepeso u obesidad que obliga al corazón a realizar un sobreesfuerzo y propicia la acumulación de grasa en las arterias. Un poco de actividad física, así como una dieta no muy alta en calorías nunca viene mal.
Levadura de cerveza
En este caso es el cromo el que beneficia a los afectados de arteriosclerosis, dado que un consumo demasiado bajo se puede traducir en un aumento del colesterol “malo”.

La presión alta puede dañar los riñones

La gran mayoría de las personas desconocen que si se padece de presión arterial alta por mucho tiempo y no se controla esta patología puede dañar los riñones.
Al tener la presión alta el corazón debe trabajar con mayor esfuerzo y con el paso del tiempo se lesionan los vasos sanguíneos de los riñones por lo que no pueden funcionar correctamente.
rinones
Por lo que es muy importante mantener controlada el nivel de presión para evitar el desarrollo de afecciones a mediano plazo. La presión arterial puede provocar insuficiencia renal crónica la cual es una enfermedad que es grave ya que deteriora el funcionamiento de los riñones para filtrar los desechos del cuerpo.
Es importante que las personas a partir de los 45 años comiencen a tomarse la presión arterial periódicamente para saber cómo esta incluso aunque se tome medicación para controlarla.
Si la persona toma medicamentos para bajar la presión y sigue alta debe consultar al médico para que cambie la medicación ya que esta debe hacerle descender la presión arterial.
También es importante no beber alcohol frecuentemente porque si no se neutraliza el efecto de la medicación.
Muchas personas no saben que padecen la presión alta debido a que no suele presentar síntomas. Esta enfermedad se la conoce como enfermedad silenciosa pero realmente genera graves problemas de salud a largo plazo.
Es un buen hábito medirse la presión y si es alta seguir un tratamiento para bajarla como una forma de prevenir lesiones en los riñones.

Consejos tratar la artritis reumatoide juvenil

La artritis reumatoide es una afección que se caracteriza por la inflamación de las articulaciones. Puede afectar a personas de todas las edades incluso desde la niñez o adolescencia por lo que se denomina artritis juvenil.
artritis reumatoide juvenil
Los síntomas de la artritis reumatoide juvenil son:
-inflamación en una o varias articulaciones
-dolor intenso en las articulaciones
-sensación de calor en las articulaciones inflamadas y con dolor
-rigidez y perdida de movilidad en las articulaciones
-fatiga
-debilidad
-falta de apetito
-dificultad para caminar o moverse
-fiebre

Además de seguir el tratamiento que el medico indique para controlar esta enfermedad autoinmune que provoca mucho dolor y malestares a quien lo padece.

Consejos para tratar la artritis reumatoide juvenil son:
-El descanso es importante porque las personas con artritis reumatoide juvenil se sienten cansadas durante el día. Deben realizar sus actividades y obligaciones diarias pero a un ritmo no tan acelerado. Además se requiere dormir 1 hora de siesta para recuperar energía.
-El ejercicio físico controlado ayuda a mejorar la condición física de la persona con artritis, además se reduce la inflamación por lo que se reduce la presencia de dolor en el cuerpo. La natación, yoga y el tai chi son disciplinas que realmente ayudan a tratar los síntomas de la artritis.
También  el ejercicio previene problemas de movilidad que puede provocar algún tipo de limitación física o hasta discapacidad leve.

Es difícil para un niño o adolescente esta enfermedad porque afecta directamente todo lo que hace.
La artritis reumatoide no se puede curar pero si aliviar sus síntomas para que la persona tenga una buena calidad de vida.

Qué es la colitis y cómo se cura

En más de dos casos habremos oído alguna de sus causas y los fuertes dolores que puede llegar a provocar esa dolencia, pero, ¿qué es exactamente la colitis?
La colitis es una enfermedad que se caracteriza por la inflamación del intestino grueso, también conocido como colon, y del recto.
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Sus síntomas suelen ser bastante claros y comprenden diarreas, dolor y ruido abdominal, deshidratación, fiebres o escalofríos, aumento de gases intestinales, sangrados en las heces, náuseas o vómitos.
En este tipo de enfermedad hallamos varias causas. Las más normales suelen encontrarse en las infecciones agudas y crónicas, junto con algunos trastornos alimentarios. También puede deberse a una intoxicación alimentaria, tensiones emocionales o a la falta de flujo sanguíneo.
Si no estás seguro de que lo que estás padeciendo sea una colitis, lo primero que debes hacer es acudir a tu médico de confianza, que te realizará una entrevista y si ve la necesidad, te examinará físicamente para valorar las posibles causas. Además, se suelen pedir varios exámenes de heces y/o sangre, así como también radiografías del intestino.
El primer consejo que te damos en caso de sufrir este trastorno es el de tranquilizarte, evitando en la medida de lo posible accesos de ira o enfados inútiles.
El tratamiento aplicado al paciente variará según sea la causa de la colitis, recetándose a su vez medicamentos antiparásitos, o bien antibiótico en el caso de que estos últimos no funcionen.
De forma natural, es posible calmar los efectos de la colitis con algunos remedios caseros como son la ingesta de jugo de guayaba con un poco de miel, o bien la aplicación de cuatro o cinco apósitos de agua caliente con cebolla rallada sobre el abdomen, si es que notamos dolor en esa parte concreta.
Pese a que con estas sencillas soluciones se suelen aliviar los dolores, recuerda que el mejor consejo procede siempre de personal especializado.

La gravedad en una arteritis de las extremidades inferiores

Esta es una enfermedad que no ha sido muy difundida pero que sin embargo, puede llegar a presentarse en cualquier persona por medio de una lesión en la pared arterial, lo que provoca una obliteración total; a esta enfermedad se la conoce como la arteritis de las extremidades inferiores.
En cuanto a los signos y sintomatología general, la misma puede ser muy compleja si no se la toma en cuenta desde su primera etapa, ya que esta arteritis de las extremidades inferiores llega a pasar por 4 estadios diferentes, siendo el primero el más leve mientras que en el último, es el que prácticamente nadie quiere llegar y en donde se puede tener que realizar una intervención quirúrgica extrema.
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Los diferentes estadios en la arteritis de las extremidades inferiores
Cuando se habla de estadios en esta enfermedad de la arteritis de las extremidades inferiores en realidad se está haciendo referencia a los diferentes procesos y etapas que posiblemente pueda llegar a pasar un paciente; estos Estadios podrían ser definidos de la siguiente manera:
  • Estadio 1. En esta etapa no hay dolor, pero existe desaparición de varios pulsos lo que puede representar la obliteración de algunas arterias.
  • Estadio 2. Cuando el paciente se encuentra en la marcha puede llegar a sentir un dolor vivo que le obliga a detenerse.
  • Estadio 3. El paciente puede sentir un dolor cuando se encuentra estirado, no pudiendo dormir con las piernas en dicha posición.
  • Estadio 4. Aquí se puede producir alteraciones tróficas, algo que podría llegar a provocar una gangrena.
El más indicado para ofrecer un tratamiento en esta arteritis de las extremidades inferiores puede ser un médico Flebologo o un cardiólogo, quien a base de anticoagulantes (y también vasodilatadores) ejercerá un tratamiento para impedir el progreso de la enfermedad. La prohibición del tabaco es un factor primordial para tomar en cuenta en este tipo de enfermedades, misma que al llegar a un estado avanzado y agresivo, podría implicar la amputación del miembro inferior afectado.

El neumotórax y sus formas de presentarse en el organismo

A veces pensamos que un ligero dolor que llega a aparecer en alguna parte de nuestro cuerpo no tiene mucha importancia; nada más equivocado que ello, ya que el mismo podría ser el reflejo de alguna afección interna que está padeciendo nuestro organismo. En menor o mayor grado, la enfermedad conocida como neumotórax podría llegar a presentarse como un leve o grave dolor en nuestro cuerpo.
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El neumotórax es una enfermedad que muy pocas personas la conocen debido a su forma de presentarse, ya que la misma puede aparecer de forma súbita y violenta, aunque también existen determinados casos en los cuales su progreso puede ser leve y casi sin dolor. Esta enfermedad se llega a producir cuando por alguna razón se ha introducido aire en la pleura; dicho de otra manera, el aire llega a ocupar un espacio en la membrana que está recurriendo pulmón. La mayoría de los casos reportados de este neumotórax ha sido en jóvenes deportistas.
Fuerte dolor en el costado con el neumotórax
Tal y como habíamos sugerido anteriormente, el neumotórax es un dolor intenso que puede aparecer súbitamente luego de haber realizado algún tipo de esfuerzo forzado, aunque también existen casos de su aparición cuando la persona se han encontrado en reposo. Literalmente hablando, este dolor que aparece en el costado viene a ser muy similar al de una puñalada violenta. El dolor se acentúa con mayor fuerza cuando la persona sufre de tos o cuando realiza algún otro esfuerzo.
Existe dificultad para respirar, siendo este otro de los síntomas para tomar en cuenta en la posible presencia del neumotórax. Lo ideal es tratar de realizarse una radiografía pulmonar para certificar su presencia o no de la enfermedad. El médico neumólogo sugerirá una hospitalización, la cual tendrá el objetivo de tratar de eliminar al aire que se han introducido en la pleura.

Los hombres son más propensos a sufrir insuficiencia renal

De acuerdo con un reciente estudio científico realizado en Canadá, se ha demostrado que un porcentaje superior en hombres mantiene el riesgo de desarrollar trastornos renales.
Considerando un promedio de esperanza de vida de 90 años, según el muestreo, es previsible que de cada cuarenta hombres, uno desarrolle algún tipo de insuficiencia renal mientras que la proporción en mujeres es de una en sesenta. Las proporciones de riesgo también aumentan en función del sexo, en personas inicialmente afectadas por un trastorno renal a la hora de desarrollar una insuficiencia renal.
Los hombres son más propensos a sufrir insuficiencia renal
Grupos de riesgo
El riesgo aumenta con la diabetes no controlada, hipertensión y las enfermedades cardíacas. También constituye un factor de riesgo ser mayor de 65 años. Por lo tanto conviene vigilar la prevención en los grupos de riesgo.

Prevención de los trastornos renales
- Hay que hacer ejercicio regular, mantener una dieta baja en sal, y restringir el tabaco. También es conveniente controlar el sobrepeso.

- El consumo excesivo de medicamentos analgésicos, como aspirina, naproxeno, ibuprofeno, colecoxib, etc… puede dañar los riñones a largo plazo, por ello es conveniente abstenerse de automedicarse en la medida de lo posible.

Atención a los síntomas
Dolores lumbares, dolores en la micción, orinar con frecuencia, zonas inflamadas, pueden constituir síntomas de insuficiencia renal. 

Precauciones en fitoterapia
Los pacientes con insuficiencia renal crónica (IRC), deben tener especial cuidado con los preparados de plantas, debido a que su organismo no es capaz de eliminar los desechos como lo haría uno sano.  Algunas plantas diuréticas pueden ser causa de irritaciones renales o interactuar con los medicamentos recetados.
Siempre es recomendable consultar a su médico si decide aplicar alguno de estos tratamientos.

El cacahuate es un aliado para los diabéticos

Los diabéticos y personas con resistencia a la insulina deben cuidar su dieta para evitar complicaciones en su salud. Un buen alimento para las personas que padecen diabetes es el cacahuate o maní.
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El cacahuate o maní aporta al cuerpo nutrientes como:
-proteínas
-fibra
-grasas vegetales buenas
-vitamina B
-vitamina C
-vitamina E
-potasio

El cacahuate tiene un índice glucémico muy bajo de solo 15 por lo que pueden consumirlo sin problemas. Las personas con diabetes deben consumir los que no tienen azúcar y con poca sal.

Los beneficios del cacahuate para los diabéticos son:
-ayuda a cuidar su corazón
-ayuda a que no se deshidraten por el alto nivel de potasio que contiene el cacahuate
-ayuda a evitar calambres y malestares musculares
-ayuda a reducir el riesgo de infecciones en especial las cutáneas
-previene el daño en nervios y por ende dolores en cara, piernas o brazos
-ayuda a cuidar la salud de la piel

Para aprovechar los beneficios del cacahuate por personas diabéticas pueden consumir un puñado de  30 gramos este alimento sin sal ni azúcar todos los días. La otra opción es usar en forma externa la crema de cacahuates o comer 1 cucharada al día.
El cacahuate se puede consumir en el desayuno, se agrega a ciertas comidas o como botana durante el día ya que es muy rico y beneficioso para los diabéticos o personas con resistencia a la insulina.
El cacahuate le aporta nutrientes importantes al cuerpo que padece diabetes evitando complicaciones y mejorando su salud.

Ventajas e inconvenientes del azúcar

El azúcar tiene tantas ventajas como inconvenientes, lo que quiere decir que en un estado de salud normal no tenemos por qué prescindir del azúcar, pero tampoco abusar de su consumo y ahora sabremos por qué.
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El azúcar da sabor a nuestras comidas y te recupera de cansancio, reduce la inflamación causada por lesiones, levanta el ánimo, es una buena fuente de carbohidratos, regulariza tu sistema nervioso, es bueno para conciliar el sueño y también es bueno para las quemaduras de la boca. Aunque parece que tiene muchos efectos buenos hay que consumirla en su justa medida no pensando que cuanto más azúcar se tome mejor serán los efectos.
Por otra parte, el azúcar con un consumo alto puede hacerte engordar, causar diabetes, causar problemas de corazón, puede causar caries o enfermedades en encías y dientes,
Por tanto, podemos concluir que el azúcar tiene buenos efectos sobre la salud, sin embargo puede tener sus efectos contraproducentes si se toma en exceso. Una recomendación básica es tomar azúcar en su justa medida, no quitarlo de la dieta pero evitándolo en la mayoría de lo posible. Si puedes pasar sin azúcar en el café o en las infusiones mejor, ya que consumirás otros alimentos que contienen azúcar, muchos alimentos tienen azúcar, si son alimentos envasados puedes conocer su cantidad de azúcar en la tabla de calorías.
Endulza tu vida, pero con moderación.

El azúcar escondido en alimentos salados

Es muy importante que personas que padecen diabetes o tienen el nivel de azúcar alto en sangre así como quienes desean adelgazar sepan que en ciertos alimentos hay azúcar escondido. Es frecuente que en alimentos salados altamente procesados contengan azúcar entre sus componentes ya que ayudan a fijar sabores. La industria alimentaria oculta muchas veces el azúcar en alimentos salados o que no considerados por si mismo dulces.
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Alimentos que contienen azúcar escondido son:
-salsa kétchup, mayonesa y otros aderezos
-pan de molde
-galletitas saladas
-snacks maíz
-fiambres y embutidos
-cereales comerciales
-yogures enteros

Algunos de los nombres que recibe el azúcar en los alimentos son:
-glucosa
-fructuosa
-sacarosa
-miel
-melaza
-miel de malta
-dextrosa
-jugo caña
-miel de maíz, sirope de maíz, entre otros

Es importante estar atento y buscar el azúcar oculto en los alimentos para poder saber si vamos o no a consumirlo ya que no es sano consumir demasiada azúcar. Hay que leer las etiquetas de los alimentos y averiguar que componentes tienen los productos.
Se debe consumir moderadamente productos con azúcar para no alterar nuestra salud.
Para una dieta saludable es conveniente consumir la menor cantidad de alimentos procesados o comida chatarra ya que contienen azúcar oculta entre otras sustancias poco sanas. 
Los niños y adolescentes son los que más suelen consumir productos con mucha azúcar por lo que se debe limitar la cantidad pero no prohibir.
Si se busca bajar de peso o mantenerlo se debe tratar de no consumir alimentos procesados porque tienen mucha azúcar y calorías ocultas.

Responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento

Responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento

 

La extensión de la responabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento. División de opiniones sobre la extensión del aval a las prórrogas forzosas.

Responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamientoSigue siendo debatida en los Tribunales la cuestión de la extensión de la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento, existiendo división de opiniones entre los que piensan que el fiador o avalista sólo responde de las obligaciones derivadas del contrato hasta que finaliza la duración pactada, y aquellos otros que argumentan que también ha de responder durante las prórrogas legales.
Vamos a intentar explicar esta cuestión de suma importancia para arrendadores y avalistas, pues de escoger una de estas dos corrientes, se verán o no mermadas las garantía que en su dia se diseñaron para asegurar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento.
La cuestión parte como sabéis, de que en el arrendamiento de vivienda se prevé la posibilidad de que el inquilino se mantenga en el uso de la vivienda hasta un máximo de TRES AÑOS aunque se haya pactado en el contrato una duración inferior. Hasta la reforma en la Ley de Arrendamientos Urbanos en junio de 2013, los arrendatarios podían permanecer en la vivienda, según su voluntad hasta CINCO AÑOS, aunque ahora se han recortado hasta tres.

¿Qué pasa si en el contrato se ha fijado una duración inferior a TRES años, o CINCO años antes de la reforma?

El artículo 9 de la LAU establece que en esos casos, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, (antes de la reforma, 5 años),  salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Es decir, el contrato de arrendamiento a voluntad del inquilino, se prorroga obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta alcanzar los tres años. EJEMPLO: Si se fija en el contrato una duración de UN AÑO, el inquilino a su voluntad, finalizado el año pactado, podrá prorrogarlo por otro año más y terminado éste por otro; es decir, podrá permanecer en la vivienda hasta TRES AÑOS.

¿Qué ocurre si el contrato ha sido firmado como garante por un avalista o fiador?

1º.-  Si se ha hecho constar EXPRESAMENTE que la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento se extiende a toda la duración del contrato y la de sus prórrogas, está claro, que el avalista seguirá teniendo tal condición cuando el contrato se encuentre en periodo de prórroga.
2º.-  El problema surge, y de ahí la disparidad de opiniones judiciales, cuando no se ha hecho constar en el contrato la extensión del avalista a las prórrogas del contrato. En estos casos, la garantía ofrecida por el avalista o fiador, viene siendo intrepretada según el Tribunal de forma distinta, como veréis con los extractos de dos sentencias que alcanzan conclusiones totalmente dispares:

A) La responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento NO ES AMPLIABLE a las PRÓRROGAS

- Sentencia AP Santa Cruz de Tenerife (Sección 4ª) de 27 marzo 2012: “… sometido el arriendo del fiador a la Ley de 24-11-1994, la prórroga del contrato más allá del tiempo contractualmente pactado se explica por lo dispuesto en el art. 9 de esa Ley, de acuerdo con el cual cuando el plazo pactado fuere inferior a cinco años se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por plazos anuales hasta alcanzar aquélla duración, siendo obligada, llegados a este punto, la cita de la sentencia del TS de 27-2-1.981 , de acuerdo con la cuál el precitado art. 1.851 Código Civil no es de aplicación a los supuestos de prórroga legal, declaración realizada en relación con el art. 57 de la derogada LAU de 1964, pero que es trasladable a los supuestos de prórroga de la vigente LAU y así está siendo entendido por la mayoría de nuestros Tribunales (SAP León -Sec. 3a- 14-11-2001, Sevilla -Sec. 5a- 14-5-2001, Palmas de Gran Canaria -Secc. 4a- 26-2-2004 y Madrid -Secc. 9a- 7-11-2005), siempre a salvo el supuesto de que se pacte lo contrario.  Esta Sala comparte ese criterio y el coincidente de las otras sentencias citadas en el sentido de que el art. 1.851 Código Civil se contrae a la prórroga voluntaria concedida por el arrendador pero no a la que viene impuesta a este por el arrendatario en virtud de lo dispuesto en el art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.”

B) La responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento SE AMPLIA a LAS PRÓRROGAS:

- Sentencia AP Asturias, Gijón (Sección 7ª) de 6 abril de 2009: “  Tampoco puede entenderse infringido el art. 1.827 del Código Civil, al tratarse de una prórroga legal, art. 9 LAU, no excluida expresamente en el contrato, ni el art. 1.851 CC, porque ya fue comprendida por el fiador a la firma del mismo, es decir, que el fiador ya consintió la prórroga así como el resto de las estipulaciones del contrato, al figurar en el mismo como “fiador de este contrato a todos los efectos, entre ellos el pago de las rentas debidas, por lo que en este caso no se produce una mayor onerosidad con posterioridad, que es la razón de ser del precepto invocado. No pudiendo confundirse la tácita reconducción del art. 1.566 del CC con el derecho del arrendatario de vivienda a beneficiarse de las prorrogas legales, art. 9 de la LAU, que no precisa del concurso de la voluntad del arrendador, sino que le es impuesta imperativamente por Ley, no siendo pues de aplicación el art. 1.851 del CC como pretende la recurrente, al ostentar la misma la condición de fiadora solidaria del arrendatario a todos los efectos del contrato de arrendamiento suscrito. Extensión de la fianza a la prórroga del arrendamiento, pero no a la tácita reconducción.”
          CONCLUSION: A fin de evitar interpretaciones del Tribunal que nos toque, para los arrendadores es MUY IMPORTANTE hacer constar EXPREXAMENTE en el documento que la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento se extiende a toda la duración del contrato y a la de sus prórrogas legales o voluntarias.

TEMAS de LEYES

REGIMEN DE VISITAS


El régimen de visitas no es un propio derecho sino un complejo de derecho-deber o derecho-función, cuyo adecuado cumplimiento tiene por finalidad no satisfacer los deseos o derechos de los progenitores (o abuelos y otros parientes), sino cubrir las necesidades afectivas y educacionales de los menores en aras a un desarrollo equilibrado de los mismos.
separaciones y divorcios
Su finalidad no es otra que fomentar las relaciones humanas paternas o materno-filiales y mantener latente la corriente afectiva padres-hijos, pese a la separación o el divorcio, procurando que a los niños no les afecte gravemente la separación de los padres.
En los procedimientos de separación matrimonial o divorcio, cuando existen hijos menores de edad, el cónyuge al que no le ha sido otorgada la guardia y custodia de los hijos o incapacitados por la sentencia judicial que en su caso se dicte, tiene derecho a visitarlos físicamente y a comunicarse con ellos.
La duración del régimen de visitas así como el tiempo y el lugar en que pueden realizarse, se puede determinar de mutuo acuerdo por los cónyuges o en defecto de acuerdo de los padres, la adopción de medidas y régimen de visitas y comunicación entre los hijos y sus progenitores -y abuelos- la hará el juez mediante la fijación del tiempo, modo y lugar del ejercicio de ese derecho, pero como son los padres los que conocen a fondo las circunstancias y problemática de sus vidas, los Tribunales suelen exhortarlos para que sean ellos los que, dejando a un lado resquemores y reticencias se pongan de acuerdo, siempre pensando en el bien de sus hijos.
En todo caso y principalmente cuando éste no es posible, se establecerá un régimen de visitas que, en la mayor parte de las ocasiones, consistirá en atribuir al progenitor con quienes los menores o incapaces no conviven, el derecho a tenerlos en su compañía los fines de semana alternos y la mitad de los periodos de vacaciones escolares.
Es importante señalar que durante los periodos que los menores permanezcan con el progenitor no custodio, este deberá seguir entregando la pensión de alimentos fijada.
En casos concretos el Juez puede limitar o suspender el régimen de visitas cuando se den graves circunstancias o, por ejemplo, como consecuencia de reiteraodos incumplimientos del mismo.  (¿Qué hacer los incumplimientos del régimen de visitas?)
La limitación del régimen de visitas suele consistir en el establecimiento de un horario de visita más restringido impidiendo que el hijo pernocte con el progenitor no custodio o estableciendo determinadas cautelas en el desarrollo de la visita en atención a las circunstancias concurrentes.
En estas situaciones una solución de notable efectividad práctica es acudir a los llamados “Puntos de Encuentro Familiar“, es decir, un lugar neutral, propicio para el desarrollo del régimen de visitas. Igualmente adecuado es el uso de los PEF en aquellos casos en los que se producen conflictos con motivo de la entrega o recogida de los menores.
Si el progenitor no custodio no devuelve a sus hijos según lo pactado en el convenio o lo acordado en sentencia, puede incurrir en el caso grave de retención o de traslado del menor a otro lugar de distinto a su residencia sin consentimiento del progenitor con quien conviva, en un delito de sustracción de menores del artículo 225.bis, conductas castigadas con la pena de prisión de 2 a 4 años de prisión e inhabilitación para el ejercicio del derecho de patria potestad por tiempo de 4 a 10 años.
Aunque el régimen de visitas y comunicaciones se contiene en una sentencia judicial, puede ser modificado tras la tramitación del oportuno procedimiento y limitarse o incluso suspenderse en el caso de que se considere que es perjudicial para el menor o en incapaz.
Para establecerel régimen de visistas o modificarlo requiere la intervención de un abogado en el correspondiente procedimiento judicial. Cuando se carecen de medios económicos para contratar a un abogado,  puede solicitarse justicia gratuita.

Visitas de los abuelos.-

El Plan Integral de Apoyo a la Familia, preveía, entre otras medidas, garantizar el derecho de visita de los abuelos a sus nietos en caso de divorcio o separación. Como respuesta a esta previsión, el Congreso aprobó la Ley 42/2003 de 21 de noviembre. Dicha ley considera que los abuelos desempeñan un papel fundamental de cohesión y transmisión de valores en la familia, y que las relaciones de los nietos con sus abuelos constituyen un elemento de significativa importancia en el desarrollo personal de los menores.
separaciones y divorcios
Se favorece con esta normativa las relaciones de los abuelos respecto de sus nietos en una doble perspectiva. De un lado, los cónyuges pueden  acordar en el convenio regulador un régimen de  visitas de sus hijos con los abuelos, recabándose a tal efecto por el Juez el consentimiento de estos últimos. En segundo lugar y para el supuesto de procedimientos contenciosos, los abuelos se encuentran legitimados para interesar del Juzgado que establezca dicho régimen, disponiendo el art. 160 del Código civil que la relación del menor con sus abuelos no puede ser suprimida sin justa causa.
Igualmente los Jueces de Familia entienden que es posible establecer un régimen de visitas con los abuelos en los supuestos en que se haya procedido a suspender el régimen de visitas al progenitor de la misma línea, si bien se han de adoptar las cautelas necesarias para garantizar el mantenimiento y efectividad de la suspensión del régimen de visitas con el progenitor con respecto al que así está acordado. Podeís leer también esta noticia relacionada sobre el régimen de visita de los abuelos.
Para conocer cuáles son sus derechos y también sus obligaciones, resulta muy conveniente obtener el consejo de un abogado especialista,  quien le asesorará antes de que tomar cualquier iniciativa.

Temas de LEYES

LA PENSION DE ALIMENTOS

¿Qué es la pensión de alimentos?. La pensión de alimentos puede definirse como el deber impuesto a una o varias personas de asegurar la subsistencia de una u otra, suponiendo la conjunción de dos partes: una acreedora que se llama alimentista, que tiene el derecho a exigir y recibir los alimentos, y otra deudora llamada alimentante, que tiene el deber legal y moral de prestarlos.
Tratándose de  una separación matrimonial o divorcio, la obligación de alimentos consiste en el deber impuesto a uno de los cónyuges frente al otro cónyuge o frente a los hijos.
separaciones y divorcios
 La pension de alimentos comprenden todo lo indispensable para el sustento, habitación, vestido, asistencia médica y educación e instrucción del alimentista.
 La obligación,  cuantía y forma de pago de la pension de alimentos puede ser acordada de mutuo acuerdo por los cónyuges cuando pactan el convenio regulador, o venir impuesta por la sentencia que se dicte en los procedimientos de separación o divorcio contencioso.
Los padres tiene el deber de contribuir a los alimentos de los hijos ya sean menores de edad, ya mayores en período de formación y sin ingresos propios que les permitan hacer una vida independiente.
IMPORTANTE: La pensión de limentos no se extingue cuando los hijos cumplan la mayoría de edad, sino que continúa la obligación de pago mientras se estén formando, pongan de su parte en los estudios y no tengan recursos económicos propios.
 Cuando los hijos son mayores de edad y tienen derecho a seguir percibiendo la pensión de alimentos ( bien porque siguen estudiando o bien porque carecen de recursos propios) no es aconsejable que se les abone directamente a ellos la pensión, si la sentencia o convenio regulador estableción que la entrega de dicha cantidad debía hacerse al cónyuge. PINCHE AQUÍ PARA VER NOTICIA RELACIONADA.
La cuestión es clara cuando los hijos son menores de edad, pero igualmente decir, que cuando existen hijos mayores de edad que viven en el domicilio familiar y carecen de recursos propios, el cónyuge con el que convivan estará legitimado para reclamar la pension de alimentos que le correspondan. El progenitor, por tanto, que recibe la pensión de alimentos lo hace como pago delegado, con la inexcusable obligación de invertir y repercutir su importe en las necesidades de ese hijo mayor, siendo ese progenitor perceptor el único legitimado para interponer posibles procedimientos judiciales para reducir, aumentar o extinguir la cuantía de la pensión.
 La exigencia de alimentos no tiene carácter retroactivo, por lo que no se puede condenar a cantidad alguna sino desde la fecha en que se interponga la demanda en caso de los hijos menores de edad o desde que se dicta la sentencia en caso de hijos mayores de edad. 
Aqui debemos de indicar que existe la posibilidad de que se hayan acordado medidas provisionalisimas o previas a la demanda de divorcio o separación, lo que se debe de tener en cuenta para determinar desde cuando surge la obligación de pago.
La reclamación de cantidades derivadas de la pension de alimentos PRESCRIBE a los CINCO AÑOS. Es decir que si estamos en septiembre de 2013, podremos reclamar alimentos que se adeuden desde Septiembre de 2008 en adelante, laos anteriores habrán prescrito.
La cuantía de la pensión de alimentos debe ajustarse principalmente  a las posibilidades económicas del obligado a prestarlos y a las necesidades de los descendientes, aparte de otras circunstancias concretas. En consecuencia, la determinación de la cuantía es proporcional a los recursos de quien los da y a las necesidades de quien los recibe.
IMPORTANTE. En España  desde este verano si existe un baremo orientador ( no vinculante) y aplicable por todos los operadores jurídicos a nivel nacional  para determinar las cantidades que deben de abonarse en concepto de pensión de alimentos en los procesos de familia. De esta manera, las Tablas a las que anteriormente se remitía, también de manera orientadora y para determinados juzgados, han sido cambiados por este baremo aprobado por el Consejo General del Poder Judicial con el consenso de todos los operadores jurídicos dedicados al Derecho de familia.  (Este Baremo ha sido realizado con base a unos criterios que podeís leer pinchando este enlace.)
Cuando se exige que el cónyuge que no tiene la guarda y custodia de los hijos contribuya al 50% de los GASTOS EXTRAORDINARIOS, la pregunta que surge es,  ¿ese gasto está incluido dentro de la pensión de alimentos que se paga o hay que abonarlo aparte?

Lo primero que habrá que leer es si en el convenio regulador del divorcio o en la sentencia se han convenio en qué consisten los gastos extraordinarios, ya que de ser así, rige el principio de libertad de pactos, por lo que  deberá estarse a lo que hayan pactado los esposos respecto de qué consideraban como gastos extraordinarios y en qué porcentajes lo iban a pagar ambos.
No obstante para aquellos supuestos en los que no se hayan detallado en el convenio regulador los gastos extraordinarios, puede ver en este enlace los CRITERIOS DE GASTOS ORDINARIOS Y EXTRAORDINARIOS que se viene entendiendo por los Juzgados y Tribunales.
El hecho de tener a su hijo consigo el mes de vacaciones, no exime al progenitor no custodio del abono de la pensión en ese mes, por lo que durante las vacaciones escolares, ha de abonarse la pensión de alimentos.
La pensión de alimentos podrá aumentarse o disminuirse en atención al cambio de circunstancias que con el tiempo se vayan produciendo en el obligado a entregarlos (alimentante) y el perceptor de los mismos (alimentista).
La modificación de la cuantía de la pensión debe hacerse mediante el correspondiente procedimiento judicial de modificación de medidas, permaneciendo la cantidad fijada en un principio hasta que no se dicte la nueva sentencia.
Cuando el progenitor custodio o no, carece de medios económicos para instar una modificación de la pensión de alimentos o una suspensión de la obligación del pago, es decir, no tiene recursos para contratar a un abogado y un procurador, cuya intervención es necesaria,   puede solicitar justicia gratuita.
procedimiento judicial
Los alimentos dejarán de prestarse cuando:
  1. Por muerte del alimentista.
  2. Cuando la fortuna del obligado a darlos se hubiere reducido hasta el punto de no poder satisfacerlos sin desatender sus propias necesidades y las de su familia.
  3. Cuando el alimentista pueda ejercer un oficio, profesión o industria, o haya adquirido un destino o mejorado de fortuna, de suerte que no le sea necesaria la pensión alimenticia para su subsistencia.
  4. Cuando el alimentista, sea o no heredero forzoso, hubiere cometido alguna falta de las que dan lugar a la desheredación.
  5. Cuando el alimentista sea descendiente del obligado a dar alimentos y la necesidad de aquél provenga de mala conducta o de falta de aplicación al trabajo, mientras subsista esta causa.
En los casos de que existan hijos mayores de edad, aunque no estén estudiando tendrán derecho a la pensión de alimentos  si la falta de ingresos que ellos sufren no depende de su voluntad. Al contrario, si se acredita que los hijos mayores no rinden en sus estudios ni tampoco hacen nada por incorporarse al mercado de trabajo se podrá extinguir la pensión de alimentos. VER ARTICULO RELACIONADO.
Por su parte, el incumplimiento de la obligación de prestar alimentos (incluidas las actualizaciones conforme al IPC y el pago parcial de la pensión de alimentos) conlleva el inicio del procedimiento de ejecución sobre los bienes del obligado a prestarlos e igualmente puede generar responsabilidades penales, ya  que el impago de la pensión compensatoria durante dos meses consecutivos o cuatro meses no consecutivos puede llevar consigo, al igual que el impago de la pensión compensatoria, la comisión de un DELITO DE ABANDONO DE FAMILIA que está castigado con la pena de prisión de tres meses a un año o multa de 6 a 24 meses. Ademas constarán ANTECEDENTES PENALES por la comisión de este delito. Para ver los requisitos y plazo para la CANCELACION DE ANTECEDENTES PENALES, PINCHE AQUÍ.
Igualmente, y con independencia de la vía  utilizada para reclamar el pago de las cantidades adeudadas en concepto de pensión de alimentos,  el criterio de inembargabilidad de una parte de los ingresos no se cumple en estos supuestos, por lo que será el juez quién determine si embarga todos los ingresos o un porcentaje de los mismos.
la reclamación de la pensión de alimentos es una excepción, pudiéndose proceder a embargar todos los ingresos.
Es IMPORTANTE indicar que el Estado paga la pensión de alimentos cuando el progenitor no custodio no lo hace , siempre que se den determinados requisitos.  Podeís ver las siguientes noticias relacionadas para saber más sobre el pago de la pensión de alimentos como anticipo pagado por el Estado: El Estado paga la pensión de alimentos y Solicitar el anticipo de la pensión de alimentos.