Deudas con la Comunidad al vender el piso o local

Si existen deudas con la Comunidad al vender el piso o local, el nuevo propietario responderá de ellas con el propio inmueble.

Con la reforma operada en la Ley de propiedad Horizontal (LPH)  en JUNIO de 2013, se ha introducido un cambio que afecta a las ventas de pisos o locales cuando previamente el vendedor tiene deudas con la Comunidad de Propietarios por impago de los gastos generales.

Esta modificación es la siguiente: El que compre o adquiera  una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad para el sostenimiento de los gastos generales que adeudasen los anteriores propietarios hasta el límite de los que resulten imputables a la PARTE VENCIDA DE LA ANUALIDAD en la cual tenga lugar la adquisición y  A LOS TRES AÑOS NATURALES ANTERIORES, quedando el piso o local legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Veamos un EJEMPLO para explicar lo que nos quiere decir la Ley:

• 1.-  El propietario de un local que pertenece a una Comunidad de Propietarios, tiene deudas con la Comunidad por impago de las cuotas de gastos generales desde Noviembre de 2011 hasta la actualidad.

• 2.-  La venta del local se efectúa el 10 de Septiembre de 2013.

• 3.-  El local que acaba de comprar el nuevo dueño queda afecto al pago de las deudas con la Comunidad de la anualidad corriente ( enero a septiembre de 2013) y hasta tres años antes (201, 2011 y 2012), por lo que el local está afecto al total pago de la deuda que debía el anterio dueño, puesto que se adeudaban gastos desde Noviembre de 2011.

• 4.-  Si el nuevo dueño no paga toda la deuda del local, la Comunidad de propietarios puede ejecutarla contra el local.

ES MUY IMPORTANTE que cuando se vaya a comprar un piso o local, se solicite un certificado a la Comunidad de propietarios donde se indique que el inmueble que se va a adquirir no está afecto al pago de deuda alguna con la citada Comunidad. Este documento que es obligatorio presentarlo en la Notaría cuando se va a realizar la compraventa, es necesario para que el piso o local no quede afecto al pago de deudas anteriores.

         Exponemos a continuación una SENTENCIA sobre la existencia de deudas con la Comunidad al vender el piso o local, para que veáis cual es el criterio de nuestros Juzgados en este tema:

Sentencia de 3.4.2012 de la AP Alicante (Sección 5ª): ” Conforme el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal apartado e) los propietarios tienen la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. (OJO: Con la REFORMA DE ESTE ARTÍCULO EN 2013 SE AMPLIA A TRES AÑOS). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

El hecho de que no se aporte certificación sobre el estado de deudas con la comunidad no le impone la obligación del pago total de la deuda, ya que acreditada la fecha de la transmisión únicamente, como argumenta la sentencia, procede la condena de las cuotas del año anterior a su adquisición, cuotas que están acreditadas por el certificado del administrador de la Comunidad.”

Para que veáis como ha quedado la Ley de Propiedad Horizontal tras la reforma operada en Junio de 2013 en este asunto de la existencia de deudas con la Comunidad al vender el piso o local, os copio literalmente el artículo que se refiere a este tema:

     El artículo 9, apartado e) de la LPH, (tras la reforma):

“SON OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento CERTIFICACIÓN sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.”