Responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento

 

La extensión de la responabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento. División de opiniones sobre la extensión del aval a las prórrogas forzosas.

Sigue siendo debatida en los Tribunales la cuestión de la extensión de la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento, existiendo división de opiniones entre los que piensan que el fiador o avalista sólo responde de las obligaciones derivadas del contrato hasta que finaliza la duración pactada, y aquellos otros que argumentan que también ha de responder durante las prórrogas legales.

Vamos a intentar explicar esta cuestión de suma importancia para arrendadores y avalistas, pues de escoger una de estas dos corrientes, se verán o no mermadas las garantía que en su dia se diseñaron para asegurar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento.

La cuestión parte como sabéis, de que en el arrendamiento de vivienda se prevé la posibilidad de que el inquilino se mantenga en el uso de la vivienda hasta un máximo de TRES AÑOS aunque se haya pactado en el contrato una duración inferior. Hasta la reforma en la Ley de Arrendamientos Urbanos en junio de 2013, los arrendatarios podían permanecer en la vivienda, según su voluntad hasta CINCO AÑOS, aunque ahora se han recortado hasta tres.

¿Qué pasa si en el contrato se ha fijado una duración inferior a TRES años, o CINCO años antes de la reforma?

El artículo 9 de la LAU establece que en esos casos, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, (antes de la reforma, 5 años),  salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Es decir, el contrato de arrendamiento a voluntad del inquilino, se prorroga obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta alcanzar los tres años. EJEMPLO: Si se fija en el contrato una duración de UN AÑO, el inquilino a su voluntad, finalizado el año pactado, podrá prorrogarlo por otro año más y terminado éste por otro; es decir, podrá permanecer en la vivienda hasta TRES AÑOS.

¿Qué ocurre si el contrato ha sido firmado como garante por un avalista o fiador?

1º.-  Si se ha hecho constar EXPRESAMENTE que la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento se extiende a toda la duración del contrato y la de sus prórrogas, está claro, que el avalista seguirá teniendo tal condición cuando el contrato se encuentre en periodo de prórroga.

2º.-  El problema surge, y de ahí la disparidad de opiniones judiciales, cuando no se ha hecho constar en el contrato la extensión del avalista a las prórrogas del contrato. En estos casos, la garantía ofrecida por el avalista o fiador, viene siendo intrepretada según el Tribunal de forma distinta, como veréis con los extractos de dos sentencias que alcanzan conclusiones totalmente dispares:

A) La responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento NO ES AMPLIABLE a las PRÓRROGAS

- Sentencia AP Santa Cruz de Tenerife (Sección 4ª) de 27 marzo 2012: “… sometido el arriendo del fiador a la Ley de 24-11-1994, la prórroga del contrato más allá del tiempo contractualmente pactado se explica por lo dispuesto en el art. 9 de esa Ley, de acuerdo con el cual cuando el plazo pactado fuere inferior a cinco años se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por plazos anuales hasta alcanzar aquélla duración, siendo obligada, llegados a este punto, la cita de la sentencia del TS de 27-2-1.981 , de acuerdo con la cuál el precitado art. 1.851 Código Civil no es de aplicación a los supuestos de prórroga legal, declaración realizada en relación con el art. 57 de la derogada LAU de 1964, pero que es trasladable a los supuestos de prórroga de la vigente LAU y así está siendo entendido por la mayoría de nuestros Tribunales (SAP León -Sec. 3a- 14-11-2001, Sevilla -Sec. 5a- 14-5-2001, Palmas de Gran Canaria -Secc. 4a- 26-2-2004 y Madrid -Secc. 9a- 7-11-2005), siempre a salvo el supuesto de que se pacte lo contrario.  Esta Sala comparte ese criterio y el coincidente de las otras sentencias citadas en el sentido de que el art. 1.851 Código Civil se contrae a la prórroga voluntaria concedida por el arrendador pero no a la que viene impuesta a este por el arrendatario en virtud de lo dispuesto en el art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.”

B) La responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento SE AMPLIA a LAS PRÓRROGAS:

- Sentencia AP Asturias, Gijón (Sección 7ª) de 6 abril de 2009: “  Tampoco puede entenderse infringido el art. 1.827 del Código Civil, al tratarse de una prórroga legal, art. 9 LAU, no excluida expresamente en el contrato, ni el art. 1.851 CC, porque ya fue comprendida por el fiador a la firma del mismo, es decir, que el fiador ya consintió la prórroga así como el resto de las estipulaciones del contrato, al figurar en el mismo como “fiador de este contrato a todos los efectos“, entre ellos el pago de las rentas debidas, por lo que en este caso no se produce una mayor onerosidad con posterioridad, que es la razón de ser del precepto invocado. No pudiendo confundirse la tácita reconducción del art. 1.566 del CC con el derecho del arrendatario de vivienda a beneficiarse de las prorrogas legales, art. 9 de la LAU, que no precisa del concurso de la voluntad del arrendador, sino que le es impuesta imperativamente por Ley, no siendo pues de aplicación el art. 1.851 del CC como pretende la recurrente, al ostentar la misma la condición de fiadora solidaria del arrendatario a todos los efectos del contrato de arrendamiento suscrito. Extensión de la fianza a la prórroga del arrendamiento, pero no a la tácita reconducción.”

          CONCLUSION: A fin de evitar interpretaciones del Tribunal que nos toque, para los arrendadores es MUY IMPORTANTE hacer constar EXPREXAMENTE en el documento que la responsabilidad del avalista en el contrato de arrendamiento se extiende a toda la duración del contrato y a la de sus prórrogas legales o voluntarias.