Elementos comunes por naturaleza y por destino

La diferencia entre elementos comunes por naturaleza y por destino radica en que los primeros no pueden quedar desafectados ni en el Título ni por acuerdo.

Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los elementos comunes que hay en una comunidad de propietarios, se distinguen dos tipos de elementos comunes, elementos comunes por naturaleza y por destino.

La enumeración de los elementos comunes se contiene el artículo 396 del Código civil. Dicha enumeración es meramente enunciativa y dentro de los elementos que allí se citan, algunos tienen la consideración decomunes por naturaleza y otros por destino.

Artículo 396 del Código Civil:  “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; lasfachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria,calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”

Diferencia entre elementos comunes por naturaleza y por destino:

La diferencia estriba en que los elementos comunes por naturaleza no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino pueden ser objeto de desafectación, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la Comunidad de propietarios.

          EJEMPLO: Elementos comunes por naturaleza (forjados, fachada, cubiertas, etc.). Elementos comunes por destino (la vivienda destinada a portería-conserjería, las terrazas del edificio, etc.)

Os invito a que leáis un artículo anterior sobre desafectación de elementos comunes.

Elementos comunes por naturaleza y por destino. ¿Qué consideración tienen las terrazas?

Una de las cuestiones más debatidas, es la naturaleza de las terrazas privativas que suelen formar parte de las cubiertas del edificio. El Tribunal Supremo tiene declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto dedesafectación, pero ello no significa dice el Alto Tribunal, que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa.