Cierre del local de negocio

El cierre del local de negocio por un plazo superior a seis meses en el transcurso de un año es causa de resolución del contrato de arrendamiento.

Vamos a examinar mediante este artículo la posibilidad que permite la ley para resolver el arrendamiento por cierre del local de negocio en aquellos contratos antiguos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanoas de 1964. Recordar solamente, que esta Ley de Arrendamientos Urbanos se sigue aplicando a los arrendamientos que se ssucribieron entre diciembre de 1964 hasta enero de 1995.

Los preceptos de la citada LAU de 1964 que se sirven de base para resolver el contrato por cierre del local de negocio son los artículos 62 y 114.11ª.

¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre el cierre del local de negocio?

Las consideraciones que hace la Jurisprudencia en este aspecto para considrarla causa de resolución, podríamos resumirlas en las siguientes:

1ª.-   La LAU autoriza la resolución del contrato cuando el local de negocio permanece cerradosin justa causa durante MÁS DE SEIS MESES en el transcurso de UN AÑO.

2ª.-  La causa de resolución del contrato de arrendamiento referida al hecho de que el local permanezca cerrado por más de seis meses en el curso de un año sin justa causa ( art. 62.3 LAU) no es sino consecuencia jurídica del deber legal del arrendatario de destinar la cosa arrendada al uso o servicio pactado, de manera que la condición del cierre del local no ha de ser interpretada en sentido literal, como un cese total de actividad que implique un cerramiento material, sino que está más bien referida a la falta de apertura o comunicación directa con el público.

3ª:-  Por tanto, si hacemos un análisis de la opinión reiterada del Tribunal Supremo, se considera que el CIERRE DEL LOCAL DE NEGOCIO será causa de resolución contractual cuando:

• El local arrendado no cumple su función o destino,  cesando realmente su actividad,impidiendo el trato del público con el arrendatario.

• También puede ser resuelto el contrato aunque en el local de negocio se continúen desarrollando algunas actividades encaminadas a utilizar los materiales allí depositados y relativos a la industria a que se dedique el arrendatario, toda vez que la Ley no exige el cese de toda actividad, sino el cierre del local en cuanto a toda relación con el público.

• Igualmente podría ser causa de extinción cuando el destino del local se esté utilizando de forma anormal en relación a como venía utilizándose conforme a lo convenido por las partes contratantes.
• Cuando en el local se desarrolle una actividad residual esporádica o intermitente.

¿Puede alegar el arrendatario “justa causa” para cesar en la actividad y evitar la resolución del contrato?

Evidentemente claro que puede alegar “justa causa“, ahora bien, debe acreditarla. Y al respecto, la jusrisprudencia también ha señalado qué requisitos ha de reunir la misma, exigiendo que:
Se entiende por  justa causa aquello que es algo por completo ajeno y superior a la voluntad del arrendatario, constituyendo un fenómeno extraño a su simple comodidad o conveniencia, de manera que no basta cualquier impedimento anormal o desarrollo de la actividad llevada a cabo en el local , debiendo el arrendatario, a quien incumbe exclusivamente la carga de la prueba, demostrar la concurrencia de dicha justa causa, acreditar debidamente su firme decisión de mantenerse en el disfrute continuado del local y la ausencia de voluntad de abandonarlo,habiendo realizado todo lo posible por remover los obstáculos que le impedían la utilización normal del mismo, es decir, para apreciar justa causa resulta necesario que los hechos y circunstancias que motivaron el cierre del local sean total y absolutamente ajenos a la conducta dolosa o negligente del arrendatario.