Ya en el año 2009 con la entrada en vigor de la que se bautizó como laLey del Desahucio Expréss se produjo una modificación importante en relación a estos procesos con la intención de AGILIZAR Y FACILITAR estos procedimientos.
A fecha de hoy y con la entrada en vigor de Ley 37/2011, de medidas de agilización procesal, que entró en vigor el 31 de octubre de 2011, se ha simplificado de nuevo, los procesos de desahucio. Así, si a la anterior Ley se la conocía como la Ley del Desahucio Expréss, a esta la podemos llamar la Ley del Desahucio Hiperexpréss.
El Desahucio es un procedimiento judicial tendente a recuperar la posesión de una finca urbana o rústica, debido a la disolución del contrato por incumplimiento del arrendatario ( impago de las rentas o cantidades asimiladas debidas por el arrendatario ) o por la expiración en el plazo legal del contrato.
Así, cabe instar un procedimiento de desahucio :
1.- Ante los incumplimientos del arrendatario del contrato firmado, el arrendador solicita que se resuelva y con ello que abandone el arrendatario la vivienda.
2.- Cuando queremos recuperar la posesión de nuestra finca en atención a que ya se ha cumplido el plazo del contrato, y el arrendatario no se va.
El procedimiento de desahucio es de carácter sumario, lo que significa que únicamente se permite que en él se aborden cuestiones sencillas.
Nosotros vamos a centrar este artículo en LOS DESAHUCIOS POR FALTA DE PAGO, es decir, aquellas situaciones en las que el arrendatario no paga las rentas o cantidades asimiladas y en base a ese incumplimiento el arrendador pretende que se resuelva el contrato y en definitiva recuperar la vivienda.
Ojo, es importante saber que si lo que queremos es que nos paguen las cantidades debidas pero que continúe en la vivienda el arrendatario, no cabe poner una demanda de desahucio, sino una demanda de reclamación de cantidad.
En cualquier caso, lo normal es que cuando el arrendatario incumple de manera sistemática el contrato en atención a que no paga lo acordado en tiempo y forma, el arrendador quiere que se declare resuelto el contrato ( por falta de pago) y en consecuencia, que se proceda al desahucio, y por supuesto que se le pague las cantidades adeudas.
En estos supuestos se permite la acumulación de acciones, es decir, en la misma demanda se pide que se resuelva el contrato por su incumplimiento y en consecuencia que se proceda al desahucio, y también que se condene al pago de las cantidades debidas.
En estos procesos de desahucio, la figura del abogado y procurador va a ser necesaria si la suma de la renta durante una anualidad es superior a 2000 euros o cuanro la suma de toda la cuantía reclamada por rentas atrasadas supera los 2000 euros.
El Juzgado competente para conocer de este asunto, será el del lugar donde se encuentre la finca.
En la demanda deberá constar lo que a continuación se indica, de lo contrario el Juzgado en el momento oportuno, podrá requerirnos para subsanar:
1.- Escritura que justifique la propiedad de la finca o documentos que acrediten el derecho de posesión de la misma.
2.- Contrato de arrendamiento.
3.- Indicar las rentas y cantidades asimiladas debidas.- Las Rentas son las cantidades debidas propiamente por el alquiler, y las cantidades asimiladas son aquellas que se hayan pactado, por ejemplo: gas, comunidad, IBI, suministros….
4.-Hay que hacer constar en la demanda si el arrendatario tiene derecho a enervar la acción.Este derecho, consiste que en que el arrendatario puede impedir el desahucio si paga o consigna las cantidades debidas hasta ese momento, bien ante el Juzgado o bien ante Notario.
No cabe enervar la acción, cuando el arrendatario hubiera ya enervado la acción en una anterior ocasión o cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario de manera FEHACIENTE con al menos un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
Es importante en relación a las costas , que aunque se declare enervado el desahucio las costas serán a cargo del arrendatario, salvo que no se hubieran podido cobrar las rentas por causas imputables al arrendador.
5.- Especificar si se reclaman las rentas y cantidades asimiladas que se generen hasta el juicio o lanzamiento, o si se reclaman solamente las cantidades recogidas en la demanda.
6.- Si se ofrece condonación total, parcial de la deuda o de las costas. El arrendador puede anunciar que condona al arrendatario todo o parte de la deuda, así como las costas, si el arrendatario acuerda desalojar la finca de manera voluntaria dentro del plazo que se indique, y que no podrá ser nunca inferior a 15 días.
7.- Pedir la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado.
Para finalizar, podríamos decir que cuando son varios los propietarios no es preciso que todos ellos firmen la demanda y/o comparezcan para el caso de que se celebre juicio. En principio basta con que uno de los condueños lo haga, pues se presume que la acción de desahucio beneficia a toda la comunidad siendo un mero acto de administración.
En cualquier caso siempre es aconsejable que se inicie el procedimiento por la mayoría de los copropietarios.
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