Notificación del subarriendo del local de negocio

La falta de notificación del subarriendo del local de negocio al arrendador, puede provocar la resolución del contrato de arrendamiento.

Hoy vamos a hablar sobre la notificación del subarriendo del local de negocio, requisito importante cuyo incumplimiento es sancionado con laresolución del contrato, por lo que hay que tener mucho cuidado de dar cumplimiento al mismo en la forma que marca la Ley.

Antes de nada hay que volver a recordar, que cuando estamos en presencia de un arrendamiento de local de negocio hay que atender en primer lugar a lo pactado por las partes en el contrato. Por tanto, siempre hay que leer detenidamente las cláusulas del contrato suscrito por el arrendador y el arrendatario.

Si se prohíbe expresamente el subarriendo del local, ya sea parcial como total, el inquilino no puede subarrendar, pues de hacerlo estaría incumplimiendo lo pactado. La consecuencia jurídica es que el arrendador puede solicitar del Juzgado la resolución del contrato y recuperar el local.

OJO: Si las partes en el contrato han renunciado a los derechos previstos en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos urbanos, precepto que contempla el subarriendo, habría que entender que el arrendatario ESTÁ RENUNCIADO al subarriendo. Así que hay que ver si el contrato hace referencia a este artículo antes de subarrendar.

Si en el contrato se permite el subarriendo, hay que estar igualmente a lo pactado en ese punto, en aplicación como decimos del principio de “libertad de pactos” consagrado en elartículo 1.255 del Código Civil. Por tanto,  habrá que leer las estipulaciones previstas en el contrato, tanto en la forma en la que se habrá de comunicar el subarriendo, como el porcentaje de aumento de la renta, etcétera.

Por último, puede darse el supuesto de que en el contrato no se haya dicho nada respecto del subarriendo. En estos casos hay que ver si la  la Ley de Arrendamientos Urbanos permite el subarriendo y de qué forma se puede llevar a cabo.

La LAU como decimos contempla el subarriendo en el artículo 32, apartado 1º, con el siguiente tenor literal: “Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador”.

Es decir, si el contrato NO PROHÍBE EXPRESAMENTE el subarriendo, el arrendatario puede subarrendar total o parcialmente el local de negocio siempre que se ejerza en él una actividad empresarial o profesional. No necesitará del consentimiento del arrendador para subarrendar el local, puede hacerlo sin contar con su voluntad.

¿Exige la Ley la notificación del subarriendo del local de negocio?

La respuesta es que SÍ exige la notificación. Exta exigencia se convierte en la piedra angular para llevar a buen término el subarriendo del local. El artículo 36, apartado 4 LAU establece: “ Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.”

Es muy importante que tanto el arrendatario como el subarrendatario sepan exactamente si se puede llevar a cabo el subarriendo del local, qué derechos tienen y qué obligaciones, para no se anule la contratación.

Por tanto, si en el contrato no se prohibe el subarriendo, se podrá llevar a cabo cumpliendo TRES REQUISITOS:

1º.-  Hay que notificarle al arrendador el subarriendo.

2º.-  La notificación habrá de hacerse en forma fehaciente (burofax, por ejemplo)

3º.-  La notificación hay que hacerla dentro del mes siguiente a la fecha en la que se produzca el subarriendo.

Por último añadir, que todo subarriendo lleva aparejado la subida de la renta que venía abonando el inquilino en ese momento. La LAU dispone que a falta de pacto en el contrato de arrendamiento, la subida de la renta a partir del mes siguiente a que se lleve a cabo el subarriendo será del 10% de la renta si se produce un subarriendo parcial, y del 20% en el caso de producirse el subarriendo total de la finca arrendada.